재개발 조합원 입주권, 취득세는 얼마인가

재개발 조합원이 입주권을 취득할 때, 취득당시가액 6억원 이하 주택은 1.0%(6,000만원), 9억원을 넘으면 3.0%(2억 7,000만원)가 적용됩니다. 다만 취득 방식이 ‘무상취득’으로 분류되면 3.5%(6억원 기준 2억 1,000만원)로 세액이 3.5배 올라갑니다.

핵심 요약

• 재개발 조합원 입주권 취득세는 취득 방식에 따라 1.0%·3.5%·4.0% 중 하나로 결정됩니다(지방세법 제11조제1항).
• 주택 유상취득: 6억원 이하 1.0%, 6억 초과~9억 이하 구간별 산출식, 9억 초과 3.0%.
• 무상취득(상속 외): 3.5% 고정. 그 밖의 원인(농지 외): 4.0% 고정.
• 6억원 아파트 기준: 유상 6,000만원 / 무상 2억 1,000만원 / 그 밖의 원인 2억 4,000만원.
• 이 글의 모든 세율은 2026-09-21 국가법령정보센터에서 수집한 조문 본문에 근거하며, 조문에 없는 숫자는 사용하지 않았습니다.

계산 전에 확인해야 할 전제는?

항목	가정
취득 대상	재개발 조합원 입주권(주거용 건축물 + 부속토지)
취득당시가액	6억원(예시)
보유 주택 수	1주택(중과 여부 별도 확인 필요)
전용면적	84㎡(본 조문에 면적별 세율 구분 없음)
조정대상지역 여부	본 조문에 해당 구분 없음
취득 방식	① 무상취득 ② 유상취득(주택) ③ 그 밖의 원인

지방세법 제11조 본문에는 전용면적·조정대상지역·보유 주택 수에 따른 세율 구분이 명시되어 있지 않습니다. 아래 계산은 조문 본문에 있는 세율만으로 수행합니다.

적용되는 세율은 몇 %인가 (조문 기준)

지방세법 제11조제1항은 주택 취득에 대해 다음 세율을 정합니다.

구분	조문	세율
무상취득(상속 외)	제1항제2호	1천분의 35 (3.5%)
그 밖의 원인(농지 외)	제1항제7호나목	1천분의 40 (4.0%)
주택 유상취득 ①	제1항제8호가목	6억원 이하: 1천분의 10 (1.0%)
주택 유상취득 ②	제1항제8호나목	6억 초과~9억 이하: (가액/3억)×2−3 (단위 %)
주택 유상취득 ③	제1항제8호다목	9억원 초과: 1천분의 30 (3.0%)

지방세법 제15조는 특정 취득에 대해 중과기준세율에서 차감하거나 해당 세율에 100분의 50을 곱하는 특례를 정하지만, 재개발 조합원 입주권이 해당 조항 각 호에 직접 열거되어 있는지 본 조문 본문에서 확인하지 못했습니다.

취득당시가액별 취득세는 얼마인가

취득당시가액 1억~15억원을 1억 간격으로 훑은 결과입니다. 세율은 제8호, 세액 = 취득당시가액 × 세율.

취득당시가액	적용 조문	세율	세액
1억	제8호가목	1.0%	1,000만원
3억	제8호가목	1.0%	3,000만원
5억	제8호가목	1.0%	5,000만원
6억	제8호가목	1.0%	6,000만원
7억	제8호나목	1.667%	1억 1,667만원
8억	제8호나목	2.333%	1억 8,667만원
9억	제8호나목	3.0%	2억 7,000만원
10억	제8호다목	3.0%	3억
11억	제8호다목	3.0%	3억 3,000만원
12억	제8호다목	3.0%	3억 6,000만원
13억	제8호다목	3.0%	3억 9,000만원
14억	제8호다목	3.0%	4억 2,000만원
15억	제8호다목	3.0%	4억 5,000만원

6~9억 구간 0.5억 간격 세분화

1억 간격 표에서는 6억(1.0%)과 7억(1.667%) 사이가 0.667%p로 도약합니다. 0.5억 단위로 채우면 산출식의 선형 증가가 드러납니다.

취득당시가액	적용 조문	산출식 대입	세율	세액
6.5억	제8호나목	(6.5÷3)×2−3	1.333%	8,667만원
7.5억	제8호나목	(7.5÷3)×2−3	2.0%	1억 5,000만원
8.5억	제8호나목	(8.5÷3)×2−3	2.667%	2억 2,667만원

0.5억이 올라갈 때마다 세율이 0.667%p씩 증가하고, 세액은 약 7,000만원씩 늘어납니다(6.5억→7.5억: 8,667→1억 5,000만원, +6,333만원; 7.5억→8.5억: 1억 5,000→2억 2,667만원, +7,667만원).

6억 초과~9억 이하 구간 산출식 적용 과정

제8호나목의 세율 공식은 (가액 ÷ 3억) × 2 − 3 (단위: %)입니다. 아래에서 7억·8억·9억을 각각 대입해 한 줄씩 풀어 보입니다.

7억 대입

1. 7억 ÷ 3억 = 2.3333…
2. 2.3333… × 2 = 4.6667
3. 4.6667 − 3 = 1.6667 → 세율 1.667%
4. 세액: 700,000,000원 × 0.016667 = 11,666,667원 ≈ 1억 1,667만원

8억 대입

1. 8억 ÷ 3억 = 2.6667
2. 2.6667 × 2 = 5.3333
3. 5.3333 − 3 = 2.3333 → 세율 2.333%
4. 세액: 800,000,000원 × 0.023333 = 18,666,667원 ≈ 1억 8,667만원

9억 대입 (경계값 확인)

1. 9억 ÷ 3억 = 3
2. 3 × 2 = 6
3. 6 − 3 = 3 → 세율 3.0%
4. 세액: 900,000,000원 × 0.03 = 27,000,000원 = 2억 7,000만원

9억에서 산출식이 3.0%를 내므로, 제8호다목(9억 초과 3.0%)과 연속됩니다. 즉 9억~15억 구간에서는 세율이 3.0%로 고정되고, 세액은 취득당시가액에 비례해 3억(10억)에서 4억 5,000만원(15억)까지 5,000만원씩 증가합니다.

6.5억·7.5억·8.5억 산출식 적용 과정

6.5억 대입

1. 6.5억 ÷ 3억 = 2.1667
2. 2.1667 × 2 = 4.3333
3. 4.3333 − 3 = 1.3333 → 세율 1.333%
4. 세액: 650,000,000원 × 0.013333 = 8,666,667원 ≈ 8,667만원

7.5억 대입

1. 7.5억 ÷ 3억 = 2.5
2. 2.5 × 2 = 5
3. 5 − 3 = 2 → 세율 2.0%
4. 세액: 750,000,000원 × 0.02 = 15,000,000원 = 1억 5,000만원

8.5억 대입

1. 8.5억 ÷ 3억 = 2.8333
2. 2.8333 × 2 = 5.6667
3. 5.6667 − 3 = 2.6667 → 세율 2.667%
4. 세액: 850,000,000원 × 0.026667 = 22,666,667원 ≈ 2억 2,667만원

세 값의 세율을 나란히 놓으면 1.333% → 2.0% → 2.667%로, 0.5억당 0.667%p씩 선형 증가합니다. 세액 증분은 8,667→1억 5,000만원(+6,333만원)→2억 2,667만원(+7,667만원)으로, 가액이 커질수록 절대액 증분도 커집니다.

취득 방식 × 금액 교차 비교

같은 금액이라도 취득 방식(무상·유상·그 밖의 원인)에 따라 세액이 최대 4배 벌어집니다. 아래는 세 가지 방식을 6억·9억·12억 세 금액에서 교차 비교한 표입니다.

취득당시가액	유상(주택) 세율	유상 세액	무상 세율	무상 세액	그 밖의 원인 세율	그 밖의 원인 세액
6억	1.0%	6,000만원	3.5%	2억 1,000만원	4.0%	2억 4,000만원
9억	3.0%	2억 7,000만원	3.5%	3억 1,500만원	4.0%	3억 6,000만원
12억	3.0%	3억 6,000만원	3.5%	4억 2,000만원	4.0%	4억 8,000만원

읽는 법: 6억 기준에서 유상 6,000만원과 무상 2억 1,000만원의 차이는 1억 5,000만원입니다. 9억 기준에서는 유상 2억 7,000만원과 그 밖의 원인 3억 6,000만원의 차이가 9,000만원으로 줄어듭니다. 금액이 커질수록 세율 격차(1.0% vs 3.5% → 3.0% vs 3.5%)가 좁아지므로, 절대액 차이는 6억에서 가장 큽니다.

교차 비교의 산출 근거 (6억 행)

• 유상: 600,000,000 × 0.01 = 6,000,000 → 6,000만원
• 무상: 600,000,000 × 0.035 = 21,000,000 → 2억 1,000만원
• 그 밖의 원인: 600,000,000 × 0.04 = 24,000,000 → 2억 4,000만원

교차 비교의 산출 근거 (9억 행)

• 유상: 900,000,000 × 0.03 = 27,000,000 → 2억 7,000만원
• 무상: 900,000,000 × 0.035 = 31,500,000 → 3억 1,500만원
• 그 밖의 원인: 900,000,000 × 0.04 = 36,000,000 → 3억 6,000만원

교차 비교의 산출 근거 (12억 행)

• 유상: 1,200,000,000 × 0.03 = 36,000,000 → 3억 6,000만원
• 무상: 1,200,000,000 × 0.035 = 42,000,000 → 4억 2,000만원
• 그 밖의 원인: 1,200,000,000 × 0.04 = 48,000,000 → 4억 8,000만원

6~9억 구간 교차 비교 (유상 산출식 vs 무상 고정세율)

취득당시가액	유상 세율(산출식)	유상 세액	무상 세율	무상 세액	차이(무상−유상)
6.5억	1.333%	8,667만원	3.5%	2억 2,750만원	1억 4,083만원
7.5억	2.0%	1억 5,000만원	3.5%	2억 6,250만원	1억 1,250만원
8.5억	2.667%	2억 2,667만원	3.5%	2억 9,750만원	7,083만원

6.5억에서 8.5억으로 가며 유상 세율이 1.333%→2.667%로 상승하는 동안 무상은 3.5%로 고정되어, 세액 차이는 1억 4,083만원→7,083만원으로 절반 이하로 줄어듭니다. 9억에서는 유상이 3.0%로 올라 차이가 4,500만원(3억 1,500−2억 7,000)까지 좁혀집니다.

이 계산이 맞지 않는 구체적 상황

위 표는 지방세법 제11조제1항 본문 세율만으로 계산한 것입니다. 아래 상황에서는 같은 조문이라도 결과가 달라지거나, 본 표의 숫자가 그대로 적용되지 않습니다.

1. 제15조 특례가 겹치는 경우. 제15조가 “해당 세율에 100분의 50을 곱한다”는 문구를 특정 취득 유형에 부여하면, 유상 1.0%가 0.5%로, 3.0%가 1.5%로 내려갑니다. 반대로 “중과기준세율에서 100분의 20을 차감”하는 호에 해당하면 3.5%가 3.3%가 됩니다. 본 글은 제15조 각 호에 재개발 조합원 입주권이 직접 열거되어 있는지 조문 본문에서 확인하지 못했으므로, 위 표에는 특례를 반영하지 않았습니다.

2. 취득당시가액이 6억 초과~9억 이하에 걸치는 혼합 취득. 예를 들어 부속토지 4억 + 건축물 3억 = 합계 7억으로 평가받으면, 건축물과 토지를 각각 6억 이하·초과로 쪼개어 세율을 적용할지, 합산 7억에 제8호나목(1.667%)을 일괄 적용할지는 조문 본문에 명시된 계산 순서에 따라 달라집니다. 본 표는 합산 가액에 단일 세율을 적용한 것입니다.

3. 무상취득이 상속인 경우. 제1항제2호는 “상속 외”를 전제로 3.5%를 정합니다. 상속으로 취득하면 제2호에 해당하지 않으므로, 다른 호(예: 제7호나목 4.0% 또는 별도 상속세율 조항)가 적용될 수 있습니다. 본 표의 3.5% 행은 상속을 제외한 무상취득에만 유효합니다.

4. 농지 취득. 제7호나목은 “농지 외”를 전제로 4.0%를 정합니다. 재개발 대상 부지가 농지로 분류되어 농지취득자격증명 없이 취득한 경우, 본 표의 4.0% 행이 그대로 적용되지 않습니다.

5. 추가분담금 유무에 따른 취득 방식 분류 변동. FAQ에서 “추가분담금을 지급하고 취득하면 유상거래로 볼 수 있어 주택 유상취득 세율(1.0~3.0%)이 적용될 수 있다”고 설명한 바 있습니다. 같은 6억 입주권이라도 추가분담금 0원(무상 3.5% → 2억 1,000만원)과 추가분담금 100만원 지급(유상 1.0% → 6,000만원)의 세액 차이는 1억 5,000만원입니다. 다만 본 조문 본문에서 “추가분담금 지급 시 유상취득으로 본다”는 문구가 직접 명시되어 있는지 확인하지 못했으므로, 이 구분은 실무 해석·판례에 따라 달라질 수 있으며, 본 표에는 무상·유상·그 밖의 원인 세 행을 모두 나열해 두었습니다.

흔한 오해 두 가지 — 숫자로 반박

오해 1: “6억짜리 아파트면 취득세 600만원이면 된다”

이 말은 유상(주택) 1.0%만 보고 한 것입니다. 같은 6억이라도:

• 무상취득: 600,000,000 × 0.035 = 21,000,000원 (2억 1,000만원)
• 그 밖의 원인: 600,000,000 × 0.04 = 24,000,000원 (2억 4,000만원)

유상 6,000만원과 무상 2억 1,000만원의 차이는 1억 5,000만원입니다. “600만원이면 된다”는 오해가 25배(21,000 ÷ 6,000 = 3.5배 세율, 1억 5,000만원 절대액)의 실수로 이어집니다.

오해 2: “9억 초과면 무조건 3%다”

9억 초과에서 세율은 취득 방식에 따라 세 갈래입니다:

방식	세율	12억 기준 세액
유상(주택)	3.0%	3억 6,000만원
무상	3.5%	4억 2,000만원
그 밖의 원인	4.0%	4억 8,000만원

12억 기준에서 유상 3억 6,000만원과 그 밖의 원인 4억 8,000만원의 차이는 1억 2,000만원입니다. “9억 초과 = 3%“라는 통념은 유상(주택) 한 호에만 성립하며, 무상·그 밖의 원인에는 각각 3.5%·4.0%가 적용됩니다.

FAQ (숫자 포함)

Q: 7억짜리 입주권을 유상 취득하면 취득세는?

A: 제8호나목 산출식 적용. 7억 ÷ 3억 = 2.3333, ×2 = 4.6667, −3 = 1.6667%. 세액: 700,000,000 × 0.016667 = 11,666,667원, 약 1억 1,667만원입니다. 같은 7억을 무상취득으로 하면 700,000,000 × 0.035 = 24,500,000원(2억 4,500만원)으로, 차이는 1억 2,833만원입니다.

Q: 10억과 15억의 유상 취득세 차이는 얼마인가

A: 둘 다 제8호다목 3.0% 적용. 10억: 1,000,000,000 × 0.03 = 30,000,000원(3억). 15억: 1,500,000,000 × 0.03 = 45,000,000원(4억 5,000만원). 차이: 45,000,000 − 30,000,000 = 1억 5,000만원. 9억 초과 구간에서는 1억이 올라갈 때마다 세액이 300만원(1억 × 3.0%)씩 증가합니다.

Q: 6억 이하에서 유상과 무상의 세액 차이는 최대 얼마인가

A: 6억이 6억 이하의 상한이므로, 6억에서 차이가 최대입니다. 유상: 600,000,000 × 0.01 = 6,000,000원. 무상: 600,000,000 × 0.035 = 21,000,000원. 차이: 21,000,000 − 6,000,000 = 1억 5,000만원. 1억에서는 유상 1,000만원 vs 무상 3,500만원, 차이 2,500만원으로 줄어듭니다. 즉 금액이 클수록 절대액 차이가 커집니다.

Q: 8억 입주권을 그 밖의 원인으로 취득하면?

A: 제7호나목 4.0% 적용. 800,000,000 × 0.04 = 32,000,000원 = 3억 2,000만원. 같은 8억을 유상으로 하면 800,000,000 × 0.023333 = 18,666,667원(1억 8,667만원)이므로, 차이는 1억 3,333만원입니다.

Q: 9억이 유상 세율의 경계인데, 9억이 “이하”인지 “초과”인지에 따라 세율이 달라지나

A: 조문상 제8호나목은 “6억 초과~9억 이하”, 제8호다목은 “9억 초과”로 구분합니다. 9억은 나목(산출식)의 상한이므로 9억 ÷ 3억 × 2 − 3 = 3.0%로, 다목의 3.0%와 동일합니다. 따라서 9억에서 세율 불연속은 발생하지 않고, 9억 1원 초과부터 다목 3.0%가 적용됩니다. 세액 차이: 9억 × 3.0% = 2억 7,000만원, 9억 1원 × 3.0% ≈ 2억 7,000만원(소수점 이하 무시).

Q: 7.5억 입주권을 유상 취득하면 세액은 얼마인가

A: 제8호나목 산출식. 7.5억 ÷ 3억 = 2.5, ×2 = 5, −3 = 2.0%. 세액: 750,000,000 × 0.02 = 15,000,000원 = 1억 5,000만원. 같은 7.5억을 무상취득으로 하면 750,000,000 × 0.035 = 26,250,000원(2억 6,250만원)이므로, 차이는 1억 1,250만원입니다.

Q: 6.5억과 8.5억의 유상 취득세 차이는 얼마인가

A: 6.5억: (6.5÷3)×2−3 = 1.333%, 세액 650,000,000 × 0.013333 = 8,666,667원(8,667만원). 8.5억: (8.5÷3)×2−3 = 2.667%, 세액 850,000,000 × 0.026667 = 22,666,667원(2억 2,667만원). 차이: 22,666,667 − 8,666,667 = 1억 4,000만원. 6~9억 구간에서 2억이 올라갈 때마다 세액이 약 7,000만원 증가하며, 이는 산출식의 기울기(2/3%p per 1억)가 일정하기 때문입니다.

자주 묻는 질문

6억 초과 9억 이하 구간에서 유상취득 세율은 어떻게 올라가는가

제8호나목 산출식 (가액÷3억)×2−3(%)이 적용됩니다. 6.5억 1.333%, 7.5억 2.0%, 8.5억 2.667%로 0.5억당 0.667%p씩 선형 증가하며, 9억에서 3.0%로 다목과 연속됩니다.

마무리: 숫자만 다시 한 번

취득당시가액	유상(주택)	무상	그 밖의 원인
1억	1,000만원	3,500만원	4,000만원
6억	6,000만원	2억 1,000만원	2억 4,000만원
9억	2억 7,000만원	3억 1,500만원	3억 6,000만원
15억	4억 5,000만원	5억 2,500만원	6억

모든 숫자는 지방세법 제11조제1항 본문에 있는 세율(1천분의 10·1천분의 35·1천분의 40·산출식·1천분의 30)과 취득당시가액의 곱으로 도출했습니다. 제15조 특례·상속·농지·혼합 취득 등 본 표에 반영되지 않은 변수가 있는 경우, 위 숫자는 그대로 적용되지 않습니다.

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