1주택자와 다주택자, 장기보유특별공제 계산표가 얼마나 다른가

양도차익이 5억원이고 10년 보유한 집이라면, 일반 공제율(표 1)로는 장기보유특별공제액이 1억원이고 양도소득금액은 4억원입니다. 1세대 1주택 공제율(표 2)을 보유 10년·거주 10년으로 적용받으면 공제액은 4억원, 양도소득금액은 1억원입니다. 같은 집, 같은 차익인데 공제표 하나 차이로 양도소득금액이 3억원 갈립니다. 표 2 적용 여부는 소득세법 제95조가 대통령령에 맡기고 있어, 이 글의 숫자는 “해당한다면”이라는 가정에서 나옵니다.

핵심 요약

• 보유기간이 3년 미만이면 장기보유특별공제는 없고, 3년 이상부터 표 1은 6%에서 시작해 15년 이상 30%까지 올라갑니다.
• 대통령령으로 정하는 1세대 1주택에 해당하면 표 2를 쓰며, 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 더해 최대 80%(보유 40% + 거주 40%)입니다.
• 양도차익 5억원 기준으로 표 1과 표 2의 공제액 차이가 가장 큰 때는 보유·거주 10년이며, 4억원 대 1억원으로 3억원 벌어집니다.
• 표 1은 보유 15년 이상에서 30%가 상한이고, 표 2는 10년에서 이미 80%에 닿습니다. 10년을 넘기면 표 2는 더 늘지 않습니다.
• 이 글은 양도소득금액까지만 계산합니다. 세율·세액과 1세대 1주택 요건은 근거 조문을 확인하지 못해 계산하지 않았습니다.

계산 전제는 무엇인가요?

이 글의 계산은 아래 가정이 모두 맞을 때만 성립합니다. 하나라도 다르면 답이 달라집니다.

전제	이 글의 가정	달라지면
자산	등기된 주택(조합원입주권·미등기 아님)	미등기양도자산은 장기보유특별공제 대상에서 빠진다고 제95조제2항에 적혀 있습니다
양도차익	독자가 이미 구한 금액을 그대로 사용	양도차익을 어떻게 구하는지는 이 글의 근거 조문 밖이라 다루지 않습니다
보유기간	취득일부터 양도일까지	증여·상속으로 받은 경우 기산일이 달라질 수 있습니다
표 1	일반 자산	표 2 대상이면 표 1은 쓰지 않습니다
표 2	대통령령으로 정하는 1세대 1주택에 해당	요건 미충족이면 표 1로 돌아갑니다
조정대상지역·고가주택	따지지 않음	고가주택은 제3항에 따라 별도 계산이 필요합니다

여기서 “1주택자”는 표 2 대상, “다주택자”는 표 1 대상을 가리키는 편한 표현입니다. 법 조문의 구분은 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)“에 해당하느냐입니다. 그 대통령령의 요건(보유·거주 기간, 취득 당시 조정대상지역 여부, 예외 규정)은 이번에 수집한 조문에 없습니다. 그래서 이 글은 표 2의 요건을 설명하지 않습니다. 요건 확인은 아래 마지막 절의 경로로 하셔야 합니다.

장기보유특별공제는 어떻게 계산하나요?

양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제액을 뺀 금액입니다. 공제액은 양도차익에 공제율을 곱해 구합니다. 근거는 소득세법 제95조 제1항과 제2항입니다.

• 표 1 적용: 장기보유특별공제액 = 양도차익 × 보유기간별 공제율
• 표 2 적용: 장기보유특별공제액 = 양도차익 × 보유기간별 공제율 + 양도차익 × 거주기간별 공제율
• 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제액

표 2는 한 번의 곱셈이 아니라 두 번의 곱셈을 더하는 구조입니다. 1주택자의 공제가 큰 이유가 여기 있습니다.

표 1은 보유 연수별로 공제율이 얼마인가요?

표 1은 3년 이상 4년 미만 6%에서 시작해 매년 2%포인트씩 올라 15년 이상 30%에서 멈춥니다. 조문의 공제율은 “100분의 6”처럼 적혀 있고, 아래는 이를 %로 바꾸어 양도차익 1억원 기준 공제액을 계산한 것입니다.

보유기간	공제율	계산식	양도차익 1억원당 공제액
3년 미만	해당 없음	공제율표에 없음	0원
3년 이상 4년 미만	6%	1억원 × 6%	600만원
4년 이상 5년 미만	8%	1억원 × 8%	800만원
5년 이상 6년 미만	10%	1억원 × 10%	1,000만원
6년 이상 7년 미만	12%	1억원 × 12%	1,200만원
7년 이상 8년 미만	14%	1억원 × 14%	1,400만원
8년 이상 9년 미만	16%	1억원 × 16%	1,600만원
9년 이상 10년 미만	18%	1억원 × 18%	1,800만원
10년 이상 11년 미만	20%	1억원 × 20%	2,000만원
11년 이상 12년 미만	22%	1억원 × 22%	2,200만원
12년 이상 13년 미만	24%	1억원 × 24%	2,400만원
13년 이상 14년 미만	26%	1억원 × 26%	2,600만원
14년 이상 15년 미만	28%	1억원 × 28%	2,800만원
15년 이상	30%	1억원 × 30%	3,000만원

내 양도차익이 3억원이라면 이 표의 마지막 열에 3을 곱하면 됩니다. 예를 들어 7년 보유라면 1,400만원 × 3 = 4,200만원입니다.

표 2는 보유·거주 연수별로 공제율이 얼마인가요?

표 2는 보유기간 공제율과 거주기간 공제율이 따로 있습니다. 보유기간은 3년 이상 4년 미만 12%에서 시작해 10년 이상 40%까지, 거주기간은 2년 이상 3년 미만 8%에서 시작해 10년 이상 40%까지입니다. 거주기간 2년 이상 3년 미만 구간에는 “보유기간 3년 이상에 한정함”이라는 단서가 붙어 있습니다.

연수	보유기간 공제율	거주기간 공제율
2년 이상 3년 미만	해당 없음	8% (보유기간 3년 이상에 한정)
3년 이상 4년 미만	12%	12%
4년 이상 5년 미만	16%	16%
5년 이상 6년 미만	20%	20%
6년 이상 7년 미만	24%	24%
7년 이상 8년 미만	28%	28%
8년 이상 9년 미만	32%	32%
9년 이상 10년 미만	36%	36%
10년 이상	40%	40%

2년 미만 거주에는 공제율이 적혀 있지 않습니다. 거주기간 공제는 2년 미만이면 0%로 계산됩니다.

같은 양도차익이면 표 1과 표 2는 보유 연수마다 얼마나 차이 나나요?

양도차익 5억원, 표 2는 보유기간과 거주기간이 같다고 둔 비교입니다. 거주기간이 보유기간보다 짧으면 표 2 공제는 이 표보다 작아집니다(다음 절에서 교차 계산).

보유기간	표 1 공제율	표 1 공제액	표 1 양도소득금액	표 2 공제율 (보유+거주)	표 2 공제액	표 2 양도소득금액	공제액 차이
3년	6%	3,000만원	4억 7,000만원	12%+12%=24%	1억 2,000만원	3억 8,000만원	9,000만원
4년	8%	4,000만원	4억 6,000만원	16%+16%=32%	1억 6,000만원	3억 4,000만원	1억 2,000만원
5년	10%	5,000만원	4억 5,000만원	20%+20%=40%	2억원	3억원	1억 5,000만원
6년	12%	6,000만원	4억 4,000만원	24%+24%=48%	2억 4,000만원	2억 6,000만원	1억 8,000만원
7년	14%	7,000만원	4억 3,000만원	28%+28%=56%	2억 8,000만원	2억 2,000만원	2억 1,000만원
8년	16%	8,000만원	4억 2,000만원	32%+32%=64%	3억 2,000만원	1억 8,000만원	2억 4,000만원
9년	18%	9,000만원	4억 1,000만원	36%+36%=72%	3억 6,000만원	1억 4,000만원	2억 7,000만원
10년	20%	1억원	4억원	40%+40%=80%	4억원	1억원	3억원
11년	22%	1억 1,000만원	3억 9,000만원	80%	4억원	1억원	2억 9,000만원
12년	24%	1억 2,000만원	3억 8,000만원	80%	4억원	1억원	2억 8,000만원
13년	26%	1억 3,000만원	3억 7,000만원	80%	4억원	1억원	2억 7,000만원
14년	28%	1억 4,000만원	3억 6,000만원	80%	4억원	1억원	2억 6,000만원
15년 이상	30%	1억 5,000만원	3억 5,000만원	80%	4억원	1억원	2억 5,000만원

계산 예시를 한 줄씩 보이면 이렇습니다.

• 7년 보유, 표 1: 5억원 × 14% = 7,000만원 → 양도소득금액 5억원 − 7,000만원 = 4억 3,000만원
• 7년 보유·7년 거주, 표 2: 5억원 × 28% + 5억원 × 28% = 1억 4,000만원 + 1억 4,000만원 = 2억 8,000만원 → 양도소득금액 5억원 − 2억 8,000만원 = 2억 2,000만원

눈여겨볼 점이 두 가지 있습니다. 첫째, 차이는 10년에서 최대(3억원)이고 그 뒤로는 오히려 줄어듭니다. 표 2는 10년에 80%로 멈추는데 표 1은 15년까지 계속 오르기 때문입니다. 둘째, 3년 보유라도 표 2는 24%라서, 표 1의 8년 보유(16%)보다 공제율이 높습니다.

1주택인데 거주기간이 짧으면 공제는 얼마가 되나요?

표 2의 보유기간 공제율은 거주 여부와 무관하게 붙고, 거주기간 공제율만 거주 연수에 따라 달라집니다. 아래는 양도차익 5억원 기준으로 보유기간과 거주기간을 교차시킨 표입니다. 각 칸은 “합산 공제율 / 공제액”입니다. 표 2 적용을 전제로 합니다.

보유＼거주	2년 이상 3년 미만	3년	5년	8년	10년
3년	12%+8%=20% / 1억원	12%+12%=24% / 1억 2,000만원	해당 없음	해당 없음	해당 없음
5년	20%+8%=28% / 1억 4,000만원	20%+12%=32% / 1억 6,000만원	20%+20%=40% / 2억원	해당 없음	해당 없음
8년	32%+8%=40% / 2억원	32%+12%=44% / 2억 2,000만원	32%+20%=52% / 2억 6,000만원	32%+32%=64% / 3억 2,000만원	해당 없음
10년	40%+8%=48% / 2억 4,000만원	40%+12%=52% / 2억 6,000만원	40%+20%=60% / 3억원	40%+32%=72% / 3억 6,000만원	40%+40%=80% / 4억원

“해당 없음”은 거주기간이 보유기간보다 길 수 없어서 비워 둔 칸입니다. 표 속 “3년”은 거주기간 3년 이상 4년 미만, “5년”은 5년 이상 6년 미만처럼 해당 구간의 공제율을 쓴 것입니다.

같은 10년 보유라도 거주가 2년대면 2억 4,000만원, 10년이면 4억원입니다. 거주기간만으로 1억 6,000만원이 갈립니다. 그리고 거주 2년 미만이면 거주 공제율이 없어 40%(2억원)만 남습니다. 표 1(20%, 1억원)과 비교하면 이 경우도 표 2가 앞서지만, 그 전에 표 2를 적용받을 수 있는지(1세대 1주택 요건)가 먼저입니다.

양도차익 규모가 달라지면 공제액은 얼마인가요?

독자 대부분은 자기 양도차익 한 줄만 보고 나갑니다. 아래는 10년 이상 11년 미만 보유를 기준으로 양도차익 1억원부터 10억원까지 훑은 표입니다. 표 2는 10년 보유·10년 거주(80%)입니다.

양도차익	표 1 공제액 (×20%)	표 1 양도소득금액	표 2 공제액 (×80%)	표 2 양도소득금액	양도소득금액 차이
1억원	2,000만원	8,000만원	8,000만원	2,000만원	6,000만원
2억원	4,000만원	1억 6,000만원	1억 6,000만원	4,000만원	1억 2,000만원
3억원	6,000만원	2억 4,000만원	2억 4,000만원	6,000만원	1억 8,000만원
4억원	8,000만원	3억 2,000만원	3억 2,000만원	8,000만원	2억 4,000만원
5억원	1억원	4억원	4억원	1억원	3억원
6억원	1억 2,000만원	4억 8,000만원	4억 8,000만원	1억 2,000만원	3억 6,000만원
8억원	1억 6,000만원	6억 4,000만원	6억 4,000만원	1억 6,000만원	4억 8,000만원
10억원	2억원	8억원	8억원	2억원	6억원

양도차익이 커질수록 차이도 비례해서 커집니다. 다만 양도가액이 큰 주택은 고가주택에 해당할 수 있습니다. 제95조제3항은 고가주택의 양도차익과 장기보유특별공제액을 “대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액”으로 한다고 하는데, 그 계산 방법과 기준 금액은 이번에 확인하지 못했습니다. 따라서 위 표의 큰 금액 구간(특히 6억원 이상)은 고가주택 해당 여부를 따로 확인한 뒤 읽으셔야 합니다.

목표 양도소득금액을 정하면 양도차익은 얼마까지 가능한가요?

거꾸로 계산하는 표입니다. 양도소득금액을 2억원 이하로 만들고 싶을 때 양도차익이 얼마까지 허용되는지 보여 줍니다. 계산식은 다음과 같습니다.

• 양도소득금액 = 양도차익 × (1 − 공제율)
• 양도차익 상한 = 2억원 ÷ (1 − 공제율)

표 2는 보유기간과 거주기간이 같다고 가정한 합산 공제율입니다.

보유기간	표 1 공제율	표 1 양도차익 상한	표 2 합산 공제율	표 2 양도차익 상한
3년	6%	2억 1,277만원 (2억원 ÷ 0.94)	24%	2억 6,316만원 (2억원 ÷ 0.76)
5년	10%	2억 2,222만원 (2억원 ÷ 0.90)	40%	3억 3,333만원 (2억원 ÷ 0.60)
7년	14%	2억 3,256만원 (2억원 ÷ 0.86)	56%	4억 5,455만원 (2억원 ÷ 0.44)
10년	20%	2억 5,000만원 (2억원 ÷ 0.80)	80%	10억원 (2억원 ÷ 0.20)
15년	30%	2억 8,571만원 (2억원 ÷ 0.70)	80%	10억원 (2억원 ÷ 0.20)

표 1은 15년을 보유해도 2억 8,571만원까지입니다. 표 2는 10년이면 10억원의 양도차익까지 양도소득금액이 2억원에 머뭅니다. 금액은 만원 미만을 반올림했습니다. 여기서 2억원은 이해를 돕기 위한 임의의 기준일 뿐, 세율이 바뀌는 구간이나 다른 공제를 뜻하지 않습니다.

흔한 오해는 무엇인가요?

오해 1. “집을 오래 가지고 있으면 누구나 80%를 공제받는다.” 80%는 표 2에서 보유 40%와 거주 40%를 합친 수치입니다. 표 1은 15년 이상 보유해도 30%가 끝입니다. 양도차익 5억원이면 1억 5,000만원, 표 2 최대 4억원의 3/8 수준입니다.

오해 2. “1주택이면 보유만 10년 하면 80%다.” 거주 없이 보유만 10년이면 표 2의 보유기간 공제율 40%뿐입니다. 5억원 × 40% = 2억원이고, 거주 10년의 4억원에 한참 못 미칩니다. 거주기간 공제율은 2년 이상부터 적혀 있습니다.

오해 3. “3년이 안 됐는데 조금만 모자라도 비슷하게 공제된다.” 공제율표는 3년 이상부터 시작합니다. 취득일부터 양도일까지가 보유기간(제95조제4항)이라, 2년 11개월 보유와 3년 보유는 연속적으로 이어지지 않습니다. 양도차익 5억원이면 전자는 공제액 0원, 후자는 표 1 기준 3,000만원이 공제됩니다. 표 2 대상이면 후자는 보유 12%인 6,000만원에 거주 공제가 더해집니다.

오해 4. “다주택자는 장기보유특별공제가 아예 없다.” 제95조제2항의 표 1은 대통령령 1세대 1주택이 아닌 일반 자산에 보유기간별 공제율을 곱한다고 정합니다. 조문만 보면 “주택 수가 많다”는 이유로 배제하지 않습니다. 다만 같은 항은 제104조제7항 각 호에 따른 자산을 대상에서 빼고 있습니다. 그 자산이 무엇인지 이번에 수집한 조문에 없어, 내 집이 거기에 해당하는지는 이 글로 판단할 수 없습니다.

이 계산이 맞지 않는 경우는 어떤 때인가요?

다음 중 하나라도 해당하면 위 표를 그대로 쓰지 마십시오.

• 제104조제7항 각 호에 해당하는 자산: 제95조제2항이 장기보유특별공제 대상에서 제외한다고 적은 자산입니다. 내용은 확인하지 못했습니다.
• 미등기 양도: 제104조제3항의 미등기양도자산은 대상이 아닙니다.
• 고가주택: 제3항에 따라 양도차익과 공제액을 대통령령이 정한 방식으로 따로 계산합니다.
• 일시적 2주택·상속·증여: 1세대 1주택으로 보는지는 대통령령 사항입니다. 증여받은 배우자·직계존비속 간 거래는 제4항 단서에 따라 보유기간 기산일이 증여자 취득일일 수 있습니다.
• 조합원입주권: 대상이 되더라도 관리처분계획 인가 전 토지분·건물분 양도차익으로 한정됩니다(제95조제2항).
• 주택이 아닌 건물을 주거용으로 쓰다가 판 경우: 제5항과 제6항이 보유기간별·거주기간별 공제율 계산을 별도로 정합니다. 주거용으로 쓰기 시작한 날부터 주택 보유기간이 계산됩니다.
• 거주기간이 보유기간과 다른 경우: 위 교차표를 보십시오. 보유기간과 거주기간이 같다고 가정한 표 2 합산표보다 공제는 작습니다.
• 양도차익 산정 자체가 다른 경우: 취득가액·필요경비를 어떻게 잡느냐에 따라 양도차익이 달라지며, 이 글은 그 계산을 하지 않았습니다.

이 글은 양도소득금액까지만 계산합니다. 양도소득금액에서 세액이 나오기까지 적용되는 다른 공제와 세율은 이번에 확인한 조문에 없어서 계산하지 않았습니다.

신고 시점과 확인 경로는 어디인가요?

신고·납부 기한은 이 글의 근거 조문에 없어 적지 않습니다. 양도일이 속하는 달을 기준으로 기한이 정해지는 것으로 알려져 있으나, 이번에 조문으로 확인하지 못했으므로 양도 전에 국세청 안내나 관할 세무서에서 직접 확인하십시오.

공식 경로는 다음과 같습니다.

• 법령 원문 확인: 국가법령정보센터의 소득세법 제95조. 제95조제2항이 위임한 시행령에서 1세대 1주택 요건을 함께 보십시오.
• 신고·납부: 국세청 홈택스 또는 관할 세무서.
• 1세대 1주택 해당 여부, 고가주택 계산, 보유·거주기간 산정: 세무서 상담 또는 세무 전문가 확인.

정리하면 어떻게 읽어야 하나요?

내 집의 보유기간이 몇 년인지, 표 2 대상인지, 거주는 몇 년인지를 순서대로 확인하면 위 표에서 공제율이 나옵니다. 그 공제율을 양도차익에 곱하면 공제액이고, 양도차익에서 빼면 양도소득금액입니다. 표 1과 표 2의 차이는 보유 10년에서 가장 크게 벌어지고, 양도차익이 클수록 비례해서 커집니다.

위 금액은 소득세법 제95조의 공제율을 가정한 양도차익에 곱한 추정값입니다. 1세대 1주택 해당 여부, 제외 자산, 고가주택 특례, 세율·세액은 반영하지 않았습니다. 실제 신고 전에는 관할 세무서나 세무 전문가에게 확인해야 합니다.

참고 자료

• 소득세법 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액)

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