재건축 조합원 입주권 취득세는 몇 퍼센트인가요?

조합원이 재건축으로 신축 주택을 취득하는 것을 원시취득으로 보면 지방세법 제11조 제1항 제3호의 1천분의 28(2.8%)이 적용됩니다. 취득가액 7억원이면 본세는 7억원 × 2.8% = 1,960만원입니다. 교육세·농특세는 별도입니다.

추가분담금 1억원을 내면 취득세는 얼마나 늘어나나요?

신축 주택 전체를 원시취득 2.8%로 보고 분담금이 과세표준에 더해진다고 가정하면 1억원 × 2.8% = 280만원이 늘어납니다. 분담금 부분의 과세 방식은 사례마다 달라질 수 있어 관할 시군구 확인이 필요합니다.

입주권을 팔 때 양도세가 비과세가 되는 조건은 무엇인가요?

소득세법 제89조 제1항 제4호에 따라 입주권 1개만 보유하고 양도일 현재 다른 주택·분양권이 없으며 관리처분계획 인가일 현재 기존주택이 비과세 요건을 갖췄고 양도 당시 실지거래가액이 12억원 이하여야 합니다.

입주권 양도가액이 12억원을 넘으면 비과세가 아닌가요?

조문은 입주권 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하면 양도소득세를 과세한다고 정하고 있습니다. 12억원 이하인 11억 9천만원은 비과세 요건을 갖추면 대상이지만, 12억 1천만원은 비과세 규정이 적용되지 않습니다.

입주권을 1년 안에 팔면 양도세율이 얼마인가요?

소득세법 제104조 제1항 제3호에 따라 보유기간 1년 미만 입주권은 양도소득 과세표준의 70%입니다. 과세표준 1억원이면 7,000만원, 1년 이상 2년 미만(60%)이면 6,000만원으로 1,000만원 차이가 납니다.

입주권과 분양권을 같이 갖고 있으면 비과세가 되나요?

입주권 비과세 요건(제89조 제1항 제4호 가목·나목)에는 분양권을 보유하지 아니할 것이 들어 있습니다. 분양권을 같이 보유한 상태에서 입주권을 양도하면 해당 조문의 비과세 요건을 충족하지 못합니다.

재건축 입주권 취득세·양도세, 추가분담금 낼 때 세금은 얼마나 달라지나

재건축 조합원이 종전자산 평가액 5억원에 추가분담금 2억원을 내고 7억원짜리 새 집을 취득한다고 가정하면, 원시취득 세율 2.8%를 적용할 때 취득세 본세는 1,960만원입니다. 추가분담금이 1억원 늘 때마다 본세는 280만원씩 늘어납니다. 입주권을 팔 때는 보유기간, 보유한 주택·분양권 수, 양도가액 12억원 기준에 따라 비과세와 과세가 갈립니다.

핵심 요약

취득가액 7억원, 원시취득 2.8%를 적용하면 취득세 본세는 7억원 × 2.8% = 1,960만원이고, 지방교육세·농어촌특별세는 별도입니다.
추가분담금이 1억원 늘면 같은 가정에서 취득세 본세는 1억원 × 2.8% = 280만원 늘어납니다.
입주권 1개만 보유하고 양도 당시 실지거래가액이 12억원 이하이며 다른 요건을 갖추면 양도소득세가 비과세이고, 12억원을 넘으면 과세입니다.
입주권을 보유기간 1년 미만에 팔면 과세표준의 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%가 적용되어 과세표준 1억원 기준 1,000만원 차이가 납니다.

Three adults sealing a real estate deal with a handshake on a porch.

계산 전제는 무엇인가요?

이 글의 계산은 아래 전제 위에서만 맞습니다. 전제가 하나라도 다르면 금액이 달라집니다.

A confident real estate agent stands by a home for sale sign against a wooden wall.

전제 항목	이 글의 가정
취득 유형	재건축 조합원이 신축 주택을 취득하는 원시취득
과세표준	종전자산 평가액 + 추가분담금 = 취득가액으로 가정
세율	지방세법 제11조 제1항 제3호 원시취득 1천분의 28
세대	입주권 양도 계산은 1세대, 국내 거주자 기준
양도차익	장기보유특별공제·기본공제 등 공제 전 금액을 과세표준으로 단순화
제외 항목	지방교육세·농어촌특별세·지방소득세(이번에 확인한 조문에 율이 없음)

두 가지를 먼저 밝힙니다. 첫째, 취득세 과세표준을 정하는 조문(지방세법 제10조의2~제10조의6)은 이번에 수집하지 못했습니다. 그래서 “취득가액 = 종전자산 평가액 + 추가분담금”은 계산을 위한 가정이지 확인된 사실이 아닙니다. 둘째, 양도소득세 기본세율표(소득세법 제55조)도 수집하지 못했습니다. 보유기간 2년 이상 입주권에 적용되는 세율 금액은 이 글에서 계산하지 않았습니다.

재건축 신축 주택 취득세는 몇 퍼센트인가요?

원시취득 세율은 2.8%입니다. 지방세법 제11조 제1항은 부동산 취득세를 과세표준에 표준세율을 곱해 계산한다고 하고, 제3호에서 원시취득을 1천분의 28로 정합니다. 지방세법 제11조에는 비교가 필요한 다른 세율도 함께 있습니다.

Three individuals signing a contract on a ladder inside a new house, symbolizing a real estate deal.

항목	기준(조문)	계산식	금액(7억원 기준)
원시취득	제11조 제1항 제3호, 1천분의 28	7억원 × 2.8%	19,600,000원
유상거래 주택(6억원 초과 9억원 이하)	제11조 제1항 제8호 나목	7억원 × 1.67%	11,690,000원
그 밖의 원인 취득(농지 외)	제11조 제1항 제7호 나목, 1천분의 40	7억원 × 4.0%	28,000,000원
상속(농지 외)	제11조 제1항 제1호 나목, 1천분의 28	7억원 × 2.8%	19,600,000원

유상거래 주택 세율은 이렇게 계산됩니다. 제11조 제1항 제8호 나목은 6억원 초과 9억원 이하 주택의 세율을 (취득당시가액 ÷ 3억원 × 2 − 3) × 1/100로 정하고, 소수점 이하 다섯째자리에서 반올림해 넷째자리까지 계산하라고 합니다.

7억원 ÷ 3억원 = 2.3333
2.3333 × 2 = 4.6667
4.6667 − 3 = 1.6667
1.6667 × 1/100 = 0.016667 → 반올림 0.0167, 즉 1.67%
취득세 = 7억원 × 0.0167 = 11,690,000원

이 표를 만든 이유는 “입주권이면 주택 유상거래 세율 1~3%가 적용된다”는 오해가 흔하기 때문입니다. 조합원이 재건축으로 신축 주택을 취득하는 경우를 원시취득으로 본다면, 같은 7억원에서 세율 차이만으로 19,600,000원 − 11,690,000원 = 7,910,000원이 벌어집니다. 어느 세율이 내 건에 적용되는지는 취득 유형에 달려 있으므로 신고 전에 관할 시군구에서 확인해야 합니다.

취득가액별로 취득세 본세는 얼마인가요?

3억원부터 20억원까지 구간을 훑으면 아래와 같습니다. 원시취득 열은 2.8%를 곱했고, 유상거래 주택 열은 비교용입니다. 금액은 지방교육세·농어촌특별세를 뺀 본세입니다.

취득가액	원시취득 2.8% 계산식	원시취득 본세	유상거래 주택 세율	유상거래 주택 본세
3억원	3억 × 2.8%	8,400,000원	1%	3,000,000원
4억원	4억 × 2.8%	11,200,000원	1%	4,000,000원
5억원	5억 × 2.8%	14,000,000원	1%	5,000,000원
6억원	6억 × 2.8%	16,800,000원	1%	6,000,000원
6억 5천만원	6.5억 × 2.8%	18,200,000원	1.33%	8,645,000원
7억원	7억 × 2.8%	19,600,000원	1.67%	11,690,000원
7억 5천만원	7.5억 × 2.8%	21,000,000원	2.00%	15,000,000원
8억원	8억 × 2.8%	22,400,000원	2.33%	18,640,000원
8억 5천만원	8.5억 × 2.8%	23,800,000원	2.67%	22,695,000원
9억원	9억 × 2.8%	25,200,000원	3.00%	27,000,000원
10억원	10억 × 2.8%	28,000,000원	3%	30,000,000원
12억원	12억 × 2.8%	33,600,000원	3%	36,000,000원
15억원	15억 × 2.8%	42,000,000원	3%	45,000,000원
20억원	20억 × 2.8%	56,000,000원	3%	60,000,000원

유상거래 주택 열의 6억 5천만원 이후 구간은 위 공식으로 구했습니다. 6.5억원이면 (6.5 ÷ 3 × 2 − 3) = 1.3333이고 0.013333을 넷째자리로 반올림해 0.0133을 썼습니다. 8억원은 2.3333 → 0.0233, 8.5억원은 2.6667 → 0.0267입니다.

표를 읽는 법은 간단합니다. 원시취득 세율은 구간과 관계없이 2.8%로 일정합니다. 반면 유상거래 주택 세율은 9억원 초과에서 3%가 되므로 9억원이 넘으면 원시취득 쪽 금액이 더 작습니다. 12억원이면 36,000,000원 − 33,600,000원 = 2,400,000원 차이입니다.

추가분담금이 늘면 취득세는 얼마나 달라지나요?

가정(신축 주택 전체 원시취득 2.8%, 취득가액 = 종전자산 평가액 + 추가분담금)에서는 분담금 1억원당 280만원씩 늘어납니다. 종전자산 평가액 3·5·7억원과 분담금 0~3억원을 교차시킨 표입니다.

종전자산 평가액 \ 추가분담금	0원	1억원	2억원	3억원
3억원	8,400,000원	11,200,000원	14,000,000원	16,800,000원
5억원	14,000,000원	16,800,000원	19,600,000원	22,400,000원
7억원	19,600,000원	22,400,000원	25,200,000원	28,000,000원

계산 과정을 한 칸씩 풀면 이렇습니다.

종전 5억원 + 분담금 2억원 = 취득가액 7억원 → 7억원 × 2.8% = 19,600,000원
종전 3억원 + 분담금 3억원 = 취득가액 6억원 → 6억원 × 2.8% = 16,800,000원
종전 7억원 + 분담금 3억원 = 취득가액 10억원 → 10억원 × 2.8% = 28,000,000원
분담금이 없을 때와 3억원일 때의 차이 = 3억원 × 2.8% = 8,400,000원 (세 줄 모두 같음)

한 가지를 짚어 둡니다. 지방세법 제11조 제3항은 건축(신축과 재축은 제외) 또는 개수로 건축물 면적이 늘어난 경우 증가분을 원시취득으로 보아 제1항 제3호 세율을 적용한다고 정합니다. 재건축은 신축이어서 이 항이 직접 해당하는지는 조문만으로 단정할 수 없습니다. 종전 소유분과 분담금 부분을 나누어 과세하는지는 이번에 수집한 조문에 없으므로 “확인하지 못했습니다”. 이 표는 전체를 한 덩어리로 본 최대치 계산이라고 이해하시고, 실제 과세표준은 시군구에 확인해야 합니다.

취득세 본세를 정해 두면 취득가액은 얼마까지인가요?

거꾸로 계산하면 “본세 X원 이하로 맞추려면 취득가액이 얼마여야 하나”를 알 수 있습니다. 원시취득 2.8% 기준 역산표입니다.

목표 본세	계산식	취득가액 상한(약)
1,000만원	1,000만원 ÷ 2.8%	3억 5,714만원
2,000만원	2,000만원 ÷ 2.8%	7억 1,428만원
3,000만원	3,000만원 ÷ 2.8%	10억 7,142만원
5,000만원	5,000만원 ÷ 2.8%	17억 8,571만원

예를 들어 종전자산 평가액이 5억원인 조합원의 본세를 2,000만원 안에 맞추려면 취득가액이 약 7억 1,428만원 이하여야 하므로, 추가분담금은 약 2억 1,428만원이 한도입니다. 계산은 7억 1,428만원 − 5억원 = 2억 1,428만원입니다. 연도별 세율 변화를 비교하려면 작년 조문이 필요한데 이번에는 2026년 시점의 조문만 수집했으므로 연도 비교표는 만들지 않았습니다.

입주권을 팔면 양도소득세가 비과세인가요?

일정한 요건을 모두 갖추면 비과세입니다. 소득세법 제89조 제1항 제4호는 조합원입주권을 1개 보유한 1세대가 다음 요건을 충족해 양도하는 경우 그 양도소득을 비과세로 정합니다.

관리처분계획 인가일(소규모정비는 사업시행계획인가일, 인가일 전에 기존주택이 철거되면 철거일) 현재 제3호 가목에 해당하는 기존주택을 소유한 세대일 것
양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 않을 것(가목), 또는 입주권 외에 1주택만 보유하고 분양권은 없으며 그 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 입주권을 양도할 것(나목)
양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘으면 과세

보유 상태와 양도가액 조합별로 정리하면 이렇습니다.

양도일 현재 보유 상태	양도 당시 실지거래가액	제89조 제1항 제4호 적용
입주권 1개만 보유, 다른 주택·분양권 없음	12억원 이하	요건 충족 시 비과세
입주권 1개만 보유, 다른 주택·분양권 없음	12억원 초과	과세(단서 조항)
입주권 1개 + 주택 1채, 그 주택 취득 후 3년 이내 양도	12억원 이하	나목 요건 충족 시 비과세
입주권 1개 + 주택 1채, 그 주택 취득 후 3년 초과	12억원 이하	나목 요건 미충족(예외 사유는 대통령령, 확인 못함)
입주권 + 분양권 보유	금액 무관	가목·나목 모두 분양권 미보유가 조건이므로 미충족

12억원 초과일 때 조문은 “양도소득세를 과세한다”고만 적습니다. 이때 과세 범위를 어떻게 계산하는지는 대통령령에 위임되어 있어 이번에 확인하지 못했습니다. 11억 9천만원에 팔면 비과세 검토 대상이지만 12억 1천만원에 팔면 이 비과세 규정에서 벗어납니다. 문턱 위아래에서 결과가 갈리는 만큼 계약 전에 정확한 실지거래가액 기준을 확인하셔야 합니다.

기존주택이 “제3호 가목에 해당”해야 한다는 것은 1세대 1주택 비과세 요건(대통령령 요건 — 보유·거주 기간 등)을 갖췄다는 뜻입니다. 구체 요건은 이번에 수집한 조문에 없습니다.

비과세가 아니면 입주권 양도세율은 얼마인가요?

보유기간 2년 미만이면 60%나 70%입니다. 소득세법 제104조 제1항 제2호는 주택·조합원입주권·분양권이 보유기간 1년 이상 2년 미만이면 과세표준의 100분의 60, 제3호는 1년 미만이면 100분의 70으로 정합니다. 보유기간은 같은 조 제2항에 따라 취득일부터 양도일까지입니다.

과세표준을 5천만원부터 10억원까지 놓고 산출세액을 비교하면 아래와 같습니다. 과세표준은 앞서 가정했듯 공제 전 양도차익을 그대로 썼습니다.

과세표준(가정)	1년 미만 70%	1년 이상 2년 미만 60%	1년을 넘기면 줄어드는 세액
5,000만원	5,000만원 × 70% = 3,500만원	5,000만원 × 60% = 3,000만원	500만원
1억원	1억원 × 70% = 7,000만원	1억원 × 60% = 6,000만원	1,000만원
2억원	2억원 × 70% = 1억 4,000만원	2억원 × 60% = 1억 2,000만원	2,000만원
3억원	3억원 × 70% = 2억 1,000만원	3억원 × 60% = 1억 8,000만원	3,000만원
5억원	5억원 × 70% = 3억 5,000만원	5억원 × 60% = 3억원	5,000만원
10억원	10억원 × 70% = 7억원	10억원 × 60% = 6억원	1억원

보유기간 2년 이상일 때 적용되는 세율은 제104조 제1항 제1호가 소득세법 제55조 제1항을 가리킵니다. 그 세율표는 이번에 수집하지 못해 “2026년 기준 확인 못함”으로 둡니다. 제104조에 실린 표는 비사업용 토지용이며 입주권 세율표가 아닙니다. 이 글에서는 일부러 쓰지 않았습니다.

입주권이 있는 상태에서 기존 주택을 팔면 어떻게 되나요?

비과세가 배제될 수 있고, 조정대상지역이면 중과가 붙을 수 있습니다. 소득세법 제89조 제2항은 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하면 같은 조 제1항 제3호(1세대 1주택 비과세)를 적용하지 않는다고 정합니다. 다만 재건축·재개발 등 정비사업 시행기간 중 거주를 위해 주택을 취득한 경우와 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유는 예외입니다.

제104조 제7항은 조정대상지역에 있는 주택에 다음과 같이 가산세율을 정합니다.

상황(조정대상지역 내 주택)	조문	가산
1세대가 1주택 + 조합원입주권 또는 분양권 1개 보유(해당 주택 양도)	제104조 제7항 제2호	기본세율 + 20%포인트
주택·입주권·분양권 수의 합이 3 이상(해당 주택 양도)	제104조 제7항 제4호	기본세율 + 30%포인트

해당 주택 보유기간이 2년 미만이면 중과 세율로 계산한 세액과 단기세율(60%·70%)로 계산한 세액 중 큰 쪽이 산출세액입니다. 장기임대주택 등 대통령령 예외는 제외됩니다. 기본세율표가 없어 이 구간의 금액은 계산하지 않았습니다. 확실한 것은 “입주권을 갖고 있으면 주택을 팔 때 비과세 가정이 깨질 수 있다”는 점입니다. 조문 문구는 “해당 주택”에 가산세율을 붙이며, 입주권 자체 양도의 세율은 위 60%·70% 조문입니다.

흔히 하는 오해는 무엇인가요?

오해 1. 입주권 취득세도 주택 유상거래처럼 1~3%이다. 조문상 유상거래 주택 세율(제11조 제1항 제8호)은 주택을 유상으로 취득할 때의 세율이고, 조합원이 재건축으로 신축 주택을 취득하는 경우를 원시취득으로 보면 2.8%입니다. 5억원에서 비교하면 1% 적용 시 5,000,000원, 2.8% 적용 시 14,000,000원으로 9,000,000원 차이입니다. 어느 쪽인지는 취득 유형에 달려 있습니다.

오해 2. 입주권은 얼마에 팔아도 1주택이면 비과세이다. 제89조 제1항 제4호 단서가 양도 당시 실지거래가액 12억원 초과를 과세로 정합니다. 11억 9천만원과 12억 1천만원 사이에서 결과가 달라집니다.

오해 3. 입주권과 분양권을 함께 갖고 있어도 3년 안에 팔면 비과세이다. 가목·나목 모두 분양권을 보유하지 아니할 것을 조건으로 합니다. 분양권이 있으면 3년 요건 이전에 조문 요건에서 탈락합니다.

오해 4. 입주권은 2년이 안 돼도 일반 세율이다. 제104조 제1항 제2·3호가 입주권을 명시해 1년 미만 70%, 1~~2년 60%로 정합니다. 과세표준 1억원이면 1년 미만과 1~~2년 사이에서 1,000만원이 갈립니다.

신고 기한과 확인·납부는 어디서 하나요?

취득세와 양도소득세의 신고·납부 기한은 이번에 수집한 세 조문에 없어 이 글에서 확인하지 못했습니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙을 수 있으므로 날짜는 반드시 공식 경로로 확인하십시오.

취득세: 지방세 신고·납부는 위택스, 또는 해당 부동산 소재지 시군구청 세무 부서에서 확인할 수 있습니다.
양도소득세: 국세 신고·납부는 홈택스, 또는 관할 세무서에서 확인할 수 있습니다.
조문 원문: 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 지방세법 제11조, 소득세법 제89조·제104조를 직접 열어 현재 시행 기준을 확인하실 수 있습니다.

이 계산이 맞지 않는 경우는 언제인가요?

아래에 하나라도 해당하면 이 글의 표를 그대로 쓰지 마십시오.

취득 유형이 다른 경우: 입주권을 매수(승계취득)해서 취득한 경우, 조합원이 아닌 일반분양 취득, 상속·증여 취득은 적용 세율이 다릅니다. 상속(농지 외)은 2.8%, 상속 외 무상취득은 3.5%(제11조 제1항 제1·2호)입니다.
과세표준이 다른 경우: 종전자산 평가액과 추가분담금을 합친 값이 실제 과세표준과 다를 수 있습니다. 관련 조문은 이번에 확인하지 못했습니다.
지분 취득·공유: 제11조 제2항은 공유물이면 취득지분 가액을 과세표준으로 한다고 정합니다.
지자체·법령상 감면: 감면 조항은 이번에 확인하지 못했습니다.
다주택·조합원입주권 복수 보유: 제89조 제1항 제4호는 “입주권 1개를 보유한 1세대”를 전제로 합니다. 입주권이 2개 이상이면 적용되지 않습니다.
일시적 2주택 등 대통령령 예외: 제89조 제1항 제3호 나목, 제89조 제2항 단서, 제104조 제7항 단서의 대통령령 예외 사유는 이번에 수집하지 못했습니다.
조정대상지역 지정 변동: 중과 여부는 양도 시점의 지정 상태에 달려 있습니다.
공제와 지방세: 장기보유특별공제, 기본공제, 지방교육세, 농어촌특별세, 지방소득세는 반영하지 않았습니다.

이 값은 추정입니다

이 글의 모든 금액은 2026년 10월 2일 기준으로 수집한 지방세법 제11조, 소득세법 제89조·제104조와 앞서 밝힌 가정으로 직접 계산한 추정치입니다. 실제 세액은 취득 유형, 과세표준, 감면, 시점에 따라 달라질 수 있으므로 신고 전에 관할 시군구, 세무서 또는 세무 전문가에게 확인하십시오.