3주택 이상 종합부동산세, 2주택자보다 세율 얼마나 더 높은가

3주택 이상 종합부동산세율은 과세표준 12억원까지는 2주택 이하와 같고, 12억원을 넘는 부분부터 한계세율이 0.7%p~2.3%p 높아집니다. 과세표준 20억원이면 2주택 이하 2,000만원, 3주택 이상 2,560만원으로 560만원 차이입니다. 100억원이면 1억 6,820만원 대 3억 1,660만원입니다.

핵심 요약

• 과세표준이 12억원 이하이면 2주택 이하와 3주택 이상의 세율표가 같아서 세액 차이가 0원입니다.
• 12억원 초과 구간부터 한계세율이 2주택 이하 1.3%·1.5%·2.0%·2.7%에서 3주택 이상 2.0%·3.0%·4.0%·5.0%로 올라갑니다.
• 같은 과세표준 기준으로 3주택 이상 세액은 20억원에서 1.28배, 50억원에서 1.73배, 100억원에서 1.88배입니다.
• 이 글의 세액은 모두 재산세 공제 전 금액이며, 실제 납부액은 해당 주택분 재산세 공제 후 달라집니다.
• 과세표준을 얼마로 잡느냐는 별도 계산이므로, 이 글은 이미 구한 과세표준에 두 세율표를 적용한 결과만 다룹니다.

이 계산은 어떤 전제로 한 것인가요?

전제부터 밝힙니다. 표의 숫자는 이 전제에서만 맞습니다.

• 납세의무자: 개인입니다. 법인은 뒤에서 따로 다룹니다.
• 과세표준: 독자가 이미 구한 값을 넣습니다. 공시가격 합계에서 공제금액을 빼고 공정시장가액비율을 곱하는 과정은 이 글이 인용한 조문(제9조)에 없어서 계산하지 않았습니다. 이 글에서 과세표준은 “입력값”입니다.
• 주택 수: “2주택 이하”와 “3주택 이상” 두 갈래만 비교합니다. 어떤 주택을 주택 수에 넣는지는 조문이 “대통령령으로 정한다”고 위임하고 있어서(종합부동산세법 제9조 제4항) 이 글에서는 판단하지 않습니다.
• 조정대상지역 여부: 이 조문의 세율표는 주택 수로만 갈립니다. 조정대상지역인지는 세율표를 나누는 기준으로 등장하지 않습니다.
• 세액 단위: 만원이며, 재산세 공제 전 “산출세액” 기준입니다.

두 세율표는 정확히 어디서 갈라지나요?

12억원 초과부터 갈라집니다. 제9조 제1항의 제1호(2주택 이하)와 제2호(3주택 이상)를 나란히 놓으면 다음과 같습니다.

과세표준 구간	2주택 이하	3주택 이상	한계세율 차이
3억원 이하	0.5%	0.5%	없음
3억원 초과 6억원 이하	150만원+초과분×0.7%	150만원+초과분×0.7%	없음
6억원 초과 12억원 이하	360만원+초과분×1.0%	360만원+초과분×1.0%	없음
12억원 초과 25억원 이하	960만원+초과분×1.3%	960만원+초과분×2.0%	+0.7%p
25억원 초과 50억원 이하	2,650만원+초과분×1.5%	3,560만원+초과분×3.0%	+1.5%p
50억원 초과 94억원 이하	6,400만원+초과분×2.0%	1억 1,060만원+초과분×4.0%	+2.0%p
94억원 초과	1억 5,200만원+초과분×2.7%	2억 8,660만원+초과분×5.0%	+2.3%p

“초과분”은 각 구간 하한을 넘는 금액입니다. 3억원 이하 구간은 과세표준 전체에 1천분의 5를 곱합니다.

구간이 올라갈수록 간격이 벌어집니다. 12억원 초과 구간의 차이는 0.7%p인데 94억원 초과 구간은 2.3%p입니다. 또 구간 시작 금액(기본액)도 3주택 이상이 더 큽니다. 25억원 구간 시작 세액은 2,650만원 대 3,560만원이라 910만원이 이미 벌어진 상태에서 출발합니다.

한 줄씩 계산하면 어떻게 되나요?

과세표준 20억원 사례

• 2주택 이하: 960만원+(20억원−12억원)×1.3% = 960만원+8억원×0.013 = 960만원+1,040만원 = 2,000만원
• 3주택 이상: 960만원+(20억원−12억원)×2.0% = 960만원+8억원×0.02 = 960만원+1,600만원 = 2,560만원
• 차이: 2,560만원−2,000만원 = 560만원. 차이는 12억원 초과분 8억원에 0.7%p(2.0%−1.3%)를 곱한 값(8억원×0.007=560만원)과 정확히 일치합니다.

과세표준 40억원 사례

• 2주택 이하: 2,650만원+(40억원−25억원)×1.5% = 2,650만원+15억원×0.015 = 2,650만원+2,250만원 = 4,900만원
• 3주택 이상: 3,560만원+(40억원−25억원)×3.0% = 3,560만원+15억원×0.03 = 3,560만원+4,500만원 = 8,060만원
• 차이: 3,160만원

재산세 공제를 넣으면

제9조 제3항은 같은 과세표준 금액에 대해 부과된 주택분 재산세액을 종부세액에서 공제한다고 정합니다. 해당 재산세 공제액을 900만원이라고 가정하면 20억원 사례는 다음과 같습니다.

• 2주택 이하: 2,000만원−900만원 = 1,100만원
• 3주택 이상: 2,560만원−900만원 = 1,660만원

재산세 900만원은 계산을 보이기 위한 가정입니다. 실제 공제액은 시행령에 따른 주택 수 계산과 공제 방식에 의해 정해지는데, 이 글은 시행령을 확인하지 못했습니다. 공제 후 금액은 반드시 고지서로 확인하셔야 합니다.

내 과세표준이면 얼마인가요? (전 구간 표)

아래 표는 과세표준 3억원부터 100억원까지 대표 구간을 위 식으로 계산한 결과입니다. 자기 과세표준과 가까운 행을 찾으시면 됩니다. 세액은 재산세 공제 전이며 단위는 만원입니다.

과세표준	2주택 이하 세액	3주택 이상 세액	차액	3주택 이상 배율
3억원	150	150	0	1.00배
6억원	360	360	0	1.00배
9억원	660	660	0	1.00배
12억원	960	960	0	1.00배
15억원	1,350	1,560	210	1.16배
20억원	2,000	2,560	560	1.28배
25억원	2,650	3,560	910	1.34배
30억원	3,400	5,060	1,660	1.49배
40억원	4,900	8,060	3,160	1.65배
50억원	6,400	11,060	4,660	1.73배
70억원	10,400	19,060	8,660	1.83배
94억원	15,200	28,660	13,460	1.89배
100억원	16,820	31,660	14,840	1.88배

몇 가지 행의 계산식입니다.

• 9억원: 360만원+(9억원−6억원)×1.0% = 360만원+300만원 = 660만원(두 표 동일)
• 15억원 2주택 이하: 960만원+3억원×1.3% = 960만원+390만원 = 1,350만원 / 3주택 이상: 960만원+3억원×2.0% = 960만원+600만원 = 1,560만원
• 30억원 2주택 이하: 2,650만원+5억원×1.5% = 2,650만원+750만원 = 3,400만원 / 3주택 이상: 3,560만원+5억원×3.0% = 3,560만원+1,500만원 = 5,060만원
• 70억원 2주택 이하: 6,400만원+20억원×2.0% = 6,400만원+4,000만원 = 1억 400만원 / 3주택 이상: 1억 1,060만원+20억원×4.0% = 1억 1,060만원+8,000만원 = 1억 9,060만원
• 100억원 2주택 이하: 1억 5,200만원+6억원×2.7% = 1억 5,200만원+1,620만원 = 1억 6,820만원 / 3주택 이상: 2억 8,660만원+6억원×5.0% = 2억 8,660만원+3,000만원 = 3억 1,660만원

구간 경계에서 식이 이어지는지도 확인했습니다. 3주택 이상 25억원은 960만원+13억원×2.0%=3,560만원으로 다음 구간의 기본액 3,560만원과 일치하고, 50억원은 3,560만원+25억원×3.0%=1억 1,060만원으로 일치합니다. 94억원은 1억 1,060만원+44억원×4.0%=2억 8,660만원으로 일치합니다. 2주택 이하도 25억원(2,650만원), 50억원(6,400만원), 94억원(1억 5,200만원)에서 모두 맞습니다.

개인과 법인, 주택 수를 교차하면 얼마나 달라지나요?

제9조 제2항은 납세의무자가 법인이면 제1항 대신 별도 세율을 정합니다. 공익법인 등이 아닌 일반 법인은 2주택 이하이면 1천분의 27, 3주택 이상이면 1천분의 50을 과세표준 전체에 곱합니다. 누진 구간이 없는 단일세율입니다.

세 가지 과세표준에서 네 가지 유형을 교차하면 다음과 같습니다(만원, 재산세 공제 전).

과세표준	개인 2주택 이하	개인 3주택 이상	일반 법인 2주택 이하	일반 법인 3주택 이상
6억원	360	360	1,620	3,000
12억원	960	960	3,240	6,000
20억원	2,000	2,560	5,400	10,000
40억원	4,900	8,060	10,800	20,000

계산식은 이렇습니다.

• 법인, 과세표준 6억원: 2주택 이하 6억원×2.7%=1,620만원 / 3주택 이상 6억원×5.0%=3,000만원
• 법인, 과세표준 12억원: 12억원×2.7%=3,240만원 / 12억원×5.0%=6,000만원
• 법인, 과세표준 20억원: 20억원×2.7%=5,400만원 / 20억원×5.0%=1억원
• 법인, 과세표준 40억원: 40억원×2.7%=1억 800만원 / 40억원×5.0%=2억원

12억원에서 개인 3주택 이상은 960만원인데 일반 법인 3주택 이상은 6,000만원입니다. 6.25배입니다. 개인은 12억원 이하 구간의 낮은 누진 세율이 적용되지만, 일반 법인은 첫 1원부터 단일세율이 적용되기 때문입니다. 이 표는 조문의 세율만 대입한 것이며, 법인에 별도 공제나 특례가 있는지는 확인하지 못했습니다.

목표 세액에서 거꾸로 과세표준을 구하면 얼마인가요? (역산표)

“종부세로 1,500만원이 나왔다면 과세표준이 어느 정도였나”를 거꾸로 따져 보는 표입니다. 같은 세액이 나오려면 3주택 이상의 과세표준은 훨씬 낮아도 된다는 점이 드러납니다.

재산세 공제 전 세액	2주택 이하 과세표준	3주택 이상 과세표준	3주택 이상이 낮은 폭
1,500만원	약 16억 1,538만원	14억 7,000만원	약 1억 4,538만원
3,000만원	약 27억 3,333만원	22억 2,000만원	약 5억 1,333만원
5,000만원	약 40억 6,667만원	29억 8,000만원	약 10억 8,667만원
1억원	68억원	약 46억 4,667만원	약 21억 5,333만원

역산 과정은 해당 구간 식을 거꾸로 푼 것입니다.

• 1,500만원, 2주택 이하: 960만원이 12억원 구간의 기본액이므로 (1,500만원−960만원)÷1.3% = 540만원÷0.013 ≈ 4억 1,538만원 → 12억원+4억 1,538만원 = 약 16억 1,538만원
• 1,500만원, 3주택 이상: (1,500만원−960만원)÷2.0% = 540만원÷0.02 = 2억 7,000만원 → 12억원+2억 7,000만원 = 14억 7,000만원
• 3,000만원, 2주택 이하: 3,000만원은 2,650만원(25억원 시작 세액)보다 크므로 25억원 구간입니다. (3,000만원−2,650만원)÷1.5% = 350만원÷0.015 ≈ 2억 3,333만원 → 약 27억 3,333만원
• 3,000만원, 3주택 이상: 3,000만원은 3,560만원보다 작으므로 12억원 구간입니다. (3,000만원−960만원)÷2.0% = 2,040만원÷0.02 = 10억 2,000만원 → 22억 2,000만원
• 5,000만원, 2주택 이하: (5,000만원−2,650만원)÷1.5% = 2,350만원÷0.015 ≈ 15억 6,667만원 → 약 40억 6,667만원
• 5,000만원, 3주택 이상: (5,000만원−3,560만원)÷3.0% = 1,440만원÷0.03 = 4억 8,000만원 → 29억 8,000만원
• 1억원, 2주택 이하: 6,400만원(50억원 시작 세액)보다 크므로 50억원 구간입니다. (1억원−6,400만원)÷2.0% = 3,600만원÷0.02 = 18억원 → 68억원
• 1억원, 3주택 이상: 1억원은 1억 1,060만원보다 작으므로 25억원 구간입니다. (1억원−3,560만원)÷3.0% = 6,440만원÷0.03 ≈ 21억 4,667만원 → 약 46억 4,667만원

흔한 오해는 무엇인가요?

오해 1. “3주택이면 모든 구간에서 세율이 더 높다.” 아닙니다. 과세표준 12억원 이하 구간(3억원 이하, 3억6억원, 6억12억원)은 두 표가 글자 그대로 같습니다. 과세표준 10억원이면 2주택 이하든 3주택 이상이든 360만원+(10억원−6억원)×1.0%=760만원입니다. 주택 수가 많아도 과세표준이 12억원을 넘지 않으면 세율표상의 불이익은 없습니다.

오해 2. “주택이 하나 늘면 세금이 3배가 된다.” 세율표가 바뀌는 것이지 배수가 붙는 것이 아닙니다. 같은 과세표준에서 3주택 이상 세액은 20억원에서 1.28배, 40억원에서 1.65배, 100억원에서 1.88배입니다. 전 구간에서 2배를 넘는 곳은 없습니다(이 글에서 계산한 범위 기준). 다만 주택이 늘면 합산되는 과세표준 자체가 커질 수 있어서, 실제 체감 인상은 이 배율보다 클 수 있습니다.

오해 3. “2주택이라도 고령자·장기보유 공제를 받을 수 있다.” 제9조 제5항은 납세의무자가 1세대 1주택자인 경우에 제6항제9항의 공제(만 60세 이상 2040%, 보유 5년 이상 20~50%, 합계 80% 범위)를 적용한다고 정합니다. 2주택 이하라는 표현에 1주택이 섞여 있어서 헷갈리지만, 이 공제는 1세대 1주택자만 대상입니다. 이 글의 2주택 이하·3주택 이상 비교에는 그 공제를 반영하지 않았습니다. 1주택자의 공제율 계산은 별도 글이 필요합니다.

오해 4. “표의 세액이 곧 내가 낼 돈이다.” 표의 값은 재산세 공제 전입니다. 제3항에 따라 주택분 재산세로 부과된 세액이 공제됩니다. 위의 가정 계산처럼 재산세가 900만원이면 납부액은 그만큼 줄어듭니다.

기한과 조회 경로는 어디서 확인하나요?

이 글이 인용한 제9조에는 납부기한과 신고 시점이 없습니다. 기한을 임의로 적지 않겠습니다. 납부 시점과 방법은 고지서에 적힌 내용 또는 관할 세무서 안내, 국세청 홈택스에서 확인하시기 바랍니다. 법령 본문은 국가법령정보센터의 종합부동산세법 제9조에서 볼 수 있습니다.

이 계산이 맞지 않는 경우는 언제인가요?

• 과세표준이 다른 경우: 이 글은 과세표준을 입력값으로 받았습니다. 공시가격 합계, 공제금액, 공정시장가액비율이 달라지면 입력값 자체가 달라집니다. 이 부분은 인용 조문에 없어 계산하지 않았습니다.
• 주택 수 판정이 다른 경우: 주택 수 계산은 대통령령에 위임되어 있습니다(제9조 제4항). 상속주택, 일시적 2주택, 지방 저가주택 등 주택 수에서 빠지거나 다르게 세는 경우가 있는지는 이 글에서 확인하지 못했습니다. 3주택으로 보이더라도 실제 판정은 다를 수 있습니다.
• 1세대 1주택자: 연령별·보유기간별 공제(제5항~제9항)가 붙으므로 이 표의 세율 비교 대상이 아닙니다.
• 법인: 공익법인 등이 직접 공익목적사업에 쓰는 주택만 가진 경우와 공공주택사업자 등은 제2항 제1호에 따라 제1항 제1호 세율(2주택 이하 표)을 적용합니다. 이 글의 법인 교차표는 그 외 일반 법인(제3호)만 다룹니다.
• 재산세 공제액: 실제 공제액은 시행령의 안분 방식에 따르며, 세부담 상한 적용 여부에 따라 달라집니다. 위 900만원은 계산 설명용 가정입니다.
• 다른 세목: 종부세에 함께 붙는 다른 세목이 있는지는 이 글의 근거 조문에서 확인하지 못했으므로 계산에 넣지 않았습니다.
• 개정: 세율은 법 개정으로 바뀔 수 있습니다. 이 글은 2026-10-12에 국가법령정보센터에서 확인한 제9조 본문 기준입니다.

정리하면 무엇을 확인하면 되나요?

순서는 세 단계입니다. 먼저 고지서나 안내문에서 자기 과세표준을 확인합니다. 그다음 12억원을 넘는지 봅니다. 넘지 않으면 주택 수와 관계없이 두 표가 같습니다. 넘으면 위 전 구간 표에서 가까운 행을 찾아 2주택 이하와 3주택 이상의 차액을 확인합니다. 마지막으로 해당 주택분 재산세 공제액을 빼서 실제 납부액을 가늠합니다.

이 글의 모든 금액은 제9조의 세율을 대입한 추정 계산이며 확정 세액이나 절세 방법이 아닙니다. 실제 납부 전에는 관할 세무서 또는 세무 전문가와 개별 사정(주택 수 판정, 공제, 재산세 공제액)을 확인하시기 바랍니다.

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