2주택자 종합부동산세, 세율은 얼마나 붙나

2주택 이하를 소유한 개인의 종합부동산세 세율은 과세표준 3억원 이하 0.5%에서 시작해 94억원 초과 2.7%까지 7단계 누진구조입니다. 과세표준이 10억원이면 산출세액은 760만원, 15억원이면 999만원입니다. 여기서 이미 낸 주택분 재산세를 빼면 실제 고지액이 나옵니다.

핵심 요약

• 2주택 이하 소유자에게는 3억원 이하 0.5%, 36억원 0.7%, 612억원 1.0%, 1225억원 1.3%, 2550억원 1.5%, 50~94억원 2.0%, 94억원 초과 2.7%의 누진세율이 적용됩니다.
• 2주택과 3주택의 세율은 과세표준 12억원까지 완전히 동일하며, 12억원을 넘는 순간 1.3% 대 2.0%로 갈라집니다.
• 과세표준 12억원에서 두 구간의 산출세액은 960만원으로 같고, 25억원에서는 2,650만원 대 3,560만원으로 910만원 차이가 납니다.
• 종합부동산세법 제9조 제3항에 따라 해당 주택에 부과된 주택분 재산세액은 종부세액에서 공제되므로, 아래 표의 산출세액이 곧 고지액은 아닙니다.
• 고령자 공제(2040%)와 장기보유 공제(2050%)는 1세대 1주택자 전용이라 2주택자는 받지 못합니다.

이 글의 계산 전제는 무엇인가

계산에 쓴 전제를 먼저 밝힙니다. 전제가 바뀌면 답이 달라집니다.

전제 항목	이 글에서 잡은 값
납세의무자	개인(법인 아님)
보유 주택 수	2주택 이하 (비교군: 3주택 이상)
계산 대상	종합부동산세법 제9조 제1항의 주택분 산출세액
과세표준	이미 산정된 값을 입력으로 사용
재산세 공제	제9조 제3항 공제 전 금액으로 표기
1세대 1주택 공제	적용 안 함(2주택자 대상 글이므로)

과세표준을 공시가격에서 어떻게 뽑아내는지(기본공제액, 공정시장가액비율)는 제9조에 나오지 않습니다. 이 부분은 오늘 확인하지 못했으므로 이 글에서는 다루지 않고, 과세표준 금액을 받은 상태에서 세액을 계산합니다. 고지서나 국세청 홈택스 모의계산에서 과세표준을 확인한 뒤 아래 표에 대입하시면 됩니다.

또 하나. 종부세에는 지방교육세·농어촌특별세 같은 부가세목이 붙는지 여부가 있으나, 그 세율은 제9조 조문에 없습니다. 확인하지 못했으므로 이 글의 금액에는 포함하지 않았습니다. 아래 숫자는 전부 주택분 종합부동산세 산출세액입니다.

2주택자 종부세 세율표는 어떻게 되나

종합부동산세법 제9조 제1항 제1호가 정한 2주택 이하 소유자의 세율은 다음과 같습니다.

과세표준	세율(조문 표기)	세율(%)	누진공제형 산식
3억원 이하	1천분의 5	0.5%	과세표준 × 0.5%
3억원 초과 6억원 이하	150만원 + 초과분 1천분의 7	0.7%	150만원 + (과표 − 3억) × 0.7%
6억원 초과 12억원 이하	360만원 + 초과분 1천분의 10	1.0%	360만원 + (과표 − 6억) × 1.0%
12억원 초과 25억원 이하	960만원 + 초과분 1천분의 13	1.3%	960만원 + (과표 − 12억) × 1.3%
25억원 초과 50억원 이하	2,650만원 + 초과분 1천분의 15	1.5%	2,650만원 + (과표 − 25억) × 1.5%
50억원 초과 94억원 이하	6,400만원 + 초과분 1천분의 20	2.0%	6,400만원 + (과표 − 50억) × 2.0%
94억원 초과	1억5,200만원 + 초과분 1천분의 27	2.7%	1억5,200만원 + (과표 − 94억) × 2.7%

조문의 “1천분의 5”는 5/1000, 즉 0.5%입니다. 각 구간 앞의 고정금액(150만원, 360만원 …)은 그 아래 구간까지 쌓인 세액을 미리 합쳐 놓은 값입니다. 예를 들어 6억원 구간의 360만원은 150만원 + (6억 − 3억) × 0.7% = 150만원 + 210만원 = 360만원으로 조문 숫자와 정확히 맞습니다.

과세표준 구간별 종부세 산출세액은 얼마인가

한 사례만 계산하고 끝내면 자기 숫자를 못 찾습니다. 과세표준 1억원부터 30억원까지 훑어 계산했습니다. 계산은 위 산식으로 직접 했습니다.

과세표준	적용 구간	계산식	산출세액
1억원	3억 이하	1억 × 0.5%	500,000원
2억원	3억 이하	2억 × 0.5%	1,000,000원
3억원	3억 이하	3억 × 0.5%	1,500,000원
4억원	3~6억	150만 + 1억 × 0.7%	2,200,000원
5억원	3~6억	150만 + 2억 × 0.7%	2,900,000원
6억원	3~6억	150만 + 3억 × 0.7%	3,600,000원
7억원	6~12억	360만 + 1억 × 1.0%	4,600,000원
8억원	6~12억	360만 + 2억 × 1.0%	5,600,000원
9억원	6~12억	360만 + 3억 × 1.0%	6,600,000원
10억원	6~12억	360만 + 4억 × 1.0%	7,600,000원
11억원	6~12억	360만 + 5억 × 1.0%	8,600,000원
12억원	6~12억	360만 + 6억 × 1.0%	9,600,000원
13억원	12~25억	960만 + 1억 × 1.3%	10,900,000원
14억원	12~25억	960만 + 2억 × 1.3%	12,200,000원
15억원	12~25억	960만 + 3억 × 1.3%	13,500,000원
16억원	12~25억	960만 + 4억 × 1.3%	14,800,000원
18억원	12~25억	960만 + 6억 × 1.3%	17,400,000원
20억원	12~25억	960만 + 8억 × 1.3%	20,000,000원
22억원	12~25억	960만 + 10억 × 1.3%	22,600,000원
25억원	12~25억	960만 + 13억 × 1.3%	26,500,000원
28억원	25~50억	2,650만 + 3억 × 1.5%	31,000,000원
30억원	25~50억	2,650만 + 5억 × 1.5%	34,000,000원

첫 문단에서 말한 과세표준 15억원의 1,350만원이 여기 있습니다. 앞에서 “999만원”이라 적은 것은 잘못이고, 정확한 값은 13,500,000원입니다. 계산 과정은 이렇습니다.

• 15억원은 12억원 초과 25억원 이하 구간
• 고정액 960만원
• 초과분 = 15억원 − 12억원 = 3억원
• 초과분 세액 = 3억원 × 1.3% = 390만원
• 산출세액 = 960만원 + 390만원 = 1,350만원

과세표준 10억원도 같은 방식입니다.

• 10억원은 6억원 초과 12억원 이하 구간
• 고정액 360만원
• 초과분 = 10억원 − 6억원 = 4억원
• 초과분 세액 = 4억원 × 1.0% = 400만원
• 산출세액 = 360만원 + 400만원 = 760만원

2주택과 3주택은 세액이 얼마나 갈리나

두 축을 교차시켜 봅니다. 세로축은 과세표준, 가로축은 주택 수입니다. 3주택 이상 세율은 제9조 제1항 제2호에 따랐습니다.

과세표준	2주택 이하	3주택 이상	차액	3주택 배율
3억원	1,500,000원	1,500,000원	0원	1.00배
6억원	3,600,000원	3,600,000원	0원	1.00배
9억원	6,600,000원	6,600,000원	0원	1.00배
12억원	9,600,000원	9,600,000원	0원	1.00배
13억원	10,900,000원	11,600,000원	700,000원	1.06배
15억원	13,500,000원	15,600,000원	2,100,000원	1.16배
18억원	17,400,000원	21,600,000원	4,200,000원	1.24배
20억원	20,000,000원	25,600,000원	5,600,000원	1.28배
25억원	26,500,000원	35,600,000원	9,100,000원	1.34배
30억원	34,000,000원	50,600,000원	16,600,000원	1.49배
40억원	49,000,000원	80,600,000원	31,600,000원	1.65배
50억원	64,000,000원	110,600,000원	46,600,000원	1.73배
70억원	104,000,000원	190,600,000원	86,600,000원	1.83배
94억원	152,000,000원	286,600,000원	134,600,000원	1.89배
100억원	168,200,000원	316,600,000원	148,400,000원	1.88배

3주택 이상 15억원의 계산 과정입니다.

• 15억원은 12억원 초과 25억원 이하 구간
• 고정액 960만원(2주택과 동일)
• 초과분 세액 = 3억원 × 2.0% = 600만원 ← 여기서 세율이 갈립니다
• 산출세액 = 960만원 + 600만원 = 1,560만원

조문을 보면 12억원 이하 네 구간(0.5%, 0.7%, 1.0%)은 2주택과 3주택이 글자 그대로 같습니다. 갈라지는 지점은 정확히 과세표준 12억원입니다.

법인이면 세액이 어떻게 달라지나

법인은 누진구조 자체가 없습니다. 제9조 제2항 제3호에 따라 2주택 이하는 1천분의 27(2.7%), 3주택 이상은 1천분의 50(5.0%) 단일세율이 과세표준 전액에 곱해집니다.

과세표준	개인 2주택	법인 2주택(2.7%)	법인이 더 내는 금액
3억원	1,500,000원	8,100,000원	6,600,000원
6억원	3,600,000원	16,200,000원	12,600,000원
10억원	7,600,000원	27,000,000원	19,400,000원
15억원	13,500,000원	40,500,000원	27,000,000원
20억원	20,000,000원	54,000,000원	34,000,000원
30억원	34,000,000원	81,000,000원	47,000,000원

법인 2주택 과세표준 10억원의 계산은 단순합니다. 10억원 × 2.7% = 2,700만원. 누진공제 없이 첫 원부터 2.7%가 붙습니다. 다만 제9조 제2항 제1호는 공익법인등이 직접 공익목적사업에 사용하는 주택만 보유한 경우와 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자 등 대통령령으로 정하는 경우에는 개인과 같은 제1항 제1호 누진세율을 적용한다고 정하고 있습니다.

목표 세액에서 과세표준을 거꾸로 구하려면

“내가 종부세 1,000만원을 내려면 과세표준이 얼마여야 하나”를 역산한 표입니다. 2주택 이하 기준입니다.

목표 산출세액	해당 구간	역산식	과세표준
100만원	3억 이하	100만 ÷ 0.5%	2억원
150만원	3억 이하 경계	—	3억원
300만원	3~6억	3억 + (300만−150만) ÷ 0.7%	약 5억1,428만원
360만원	3~6억 경계	—	6억원
500만원	6~12억	6억 + (500만−360만) ÷ 1.0%	7억4,000만원
760만원	6~12억	6억 + (760만−360만) ÷ 1.0%	10억원
960만원	6~12억 경계	—	12억원
1,000만원	12~25억	12억 + (1,000만−960만) ÷ 1.3%	약 12억3,077만원
1,500만원	12~25억	12억 + (1,500만−960만) ÷ 1.3%	약 16억1,538만원
2,000만원	12~25억	12억 + (2,000만−960만) ÷ 1.3%	20억원
2,650만원	12~25억 경계	—	25억원
3,000만원	25~50억	25억 + (3,000만−2,650만) ÷ 1.5%	약 27억3,333만원

목표 세액 1,000만원의 계산 과정입니다.

• 1,000만원은 960만원(12억원 지점)보다 크고 2,650만원(25억원 지점)보다 작으므로 12~25억 구간
• 초과분 세액 = 1,000만원 − 960만원 = 40만원
• 초과 과세표준 = 40만원 ÷ 1.3% = 약 3,077만원
• 과세표준 = 12억원 + 3,077만원 = 약 12억3,077만원

산출세액이 곧 고지액인가

아닙니다. 제9조 제3항이 명시합니다. 주택분 과세표준 금액에 대해 해당 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액은 주택분 종합부동산세액에서 공제합니다. 지방세법 제111조 제3항에 따라 가감조정된 세율이 적용된 경우에는 그 세율이 적용된 세액을, 같은 법 제122조에 따라 세부담 상한을 적용받은 경우에는 그 상한을 적용받은 세액을 기준으로 합니다.

즉 실제 부담액 구조는 이렇습니다.

단계	내용	근거
1	과세표준 × 제9조 제1항 세율 = 산출세액	제9조 제1항
2	(−) 해당 주택 주택분 재산세액	제9조 제3항
3	(−) 1세대 1주택자 공제 — 2주택자는 해당 없음	제9조 제5~9항
4	= 주택분 종합부동산세액	—

2단계에서 빼는 재산세액이 얼마인지는 개별 주택의 재산세 고지 내역에 달려 있고, 그 세율은 지방세법 소관이라 이 글의 조문에 없습니다. 확인하지 못했으므로 구체적 금액은 적지 않습니다. 재산세 고지서에서 주택분 세액을 확인해 위 표의 산출세액에서 빼시면 됩니다.

주택 수 계산 방법과 재산세 공제의 세부 사항은 제9조 제4항이 대통령령에 위임하고 있습니다. 시행령은 오늘 수집 범위에 없어 다루지 않습니다.

흔한 오해 두 가지

오해 1 — “2주택이면 3주택보다 세율이 무조건 낮다.”

틀립니다. 과세표준 12억원 이하에서는 두 구간의 세율이 완전히 같습니다. 조문 표를 나란히 놓으면 3억 이하 1천분의 5, 36억 150만원+1천분의 7, 612억 360만원+1천분의 10까지 한 글자도 다르지 않습니다. 과세표준 9억원이면 2주택이든 5주택이든 산출세액은 똑같이 660만원입니다. 차이는 12억원을 넘어서야 생깁니다.

오해 2 — “오래 보유했으니 종부세가 깎인다.”

2주택자는 못 깎습니다. 제9조 제8항의 보유기간별 공제(5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%)와 제6항의 연령별 공제(60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%)는 조문에 “1세대 1주택자”라고 못박혀 있습니다. 두 공제는 제5항에 따라 합계 100분의 80 범위에서 중복 적용되지만, 그 혜택의 문은 1세대 1주택자에게만 열려 있습니다.

숫자로 보면 차이가 큽니다. 과세표준 15억원, 70세, 15년 보유를 가정할 때 1세대 1주택자라면 연령 40% + 보유 50% = 90%지만 한도 80%가 걸려 공제액은 1,350만원 × 80% = 1,080만원, 남는 세액은 270만원입니다. 같은 과세표준의 2주택자는 1,350만원 전액이 남습니다. 차이 1,080만원.

언제 신고하고 어디서 확인하나

종합부동산세의 과세기준일·납부기한·신고 절차는 제9조에 규정되어 있지 않습니다(제9조는 세율과 세액 계산만 다룹니다). 이 부분은 오늘 확인하지 못했으므로 날짜를 적지 않겠습니다. 다만 제6항·제8항이 “과세기준일 현재”를 판정 시점으로 삼는다는 점은 확인됩니다. 즉 연령과 보유기간, 그리고 주택 수는 과세기준일 하루의 상태로 결정되고, 그 하루가 지나면 그 해 판정은 바뀌지 않습니다.

세율 원문은 국가법령정보센터 종합부동산세법 제9조에서 직접 확인하실 수 있습니다. 개별 고지 내역과 과세표준은 국세청 홈택스의 본인 인증 후 조회 화면에서 확인하셔야 합니다.

이 계산이 맞지 않는 경우

아래에 해당하면 위 표의 숫자를 그대로 쓰면 안 됩니다.

상황	왜 달라지나
3주택 이상 보유	12억원 초과 구간부터 세율이 2.0%·3.0%·4.0%·5.0%로 뛴다(제9조 제1항 제2호)
납세의무자가 법인·법인으로 보는 단체	누진 없이 2.7% 또는 5.0% 단일세율(제9조 제2항 제3호)
공익법인등이 공익목적사업용 주택만 보유	개인과 같은 제1항 제1호 누진세율 적용(제9조 제2항 제1호)
공공주택 특별법 제4조 공공주택사업자 등	대통령령이 정하는 경우 제1항 제1호 세율 적용
주택분 재산세를 이미 납부	그 세액만큼 종부세에서 공제(제9조 제3항)
재산세에 가감조정 세율·세부담 상한이 적용됨	공제할 재산세액이 조정된 금액 기준으로 바뀜(제9조 제3항)
1세대 1주택자	연령 2040%, 보유 2050%, 합계 80% 한도 공제(제9조 제5~9항)
부속토지만 소유자가 다른 주택	부속토지분 산출세액을 제외하고 공제율을 곱함(제9조 제7항 제1호)
1주택 양도 전 대체취득한 주택 보유	대체취득 주택분 산출세액을 제외하고 계산(제9조 제7항 제2호)
상속주택 보유	상속주택분 산출세액을 제외하고 계산(제9조 제7항 제3호)
지방 저가주택 보유	지방 저가주택분 산출세액을 제외하고 계산(제9조 제7항 제4호)

특히 상속주택·지방 저가주택·대체취득 주택은 제8조 제4항이 정한 요건에 걸린 경우에만 위 처리를 받습니다. 제8조 제4항의 세부 요건은 오늘 수집 범위에 없어 확인하지 못했습니다. 해당한다고 생각되면 조문을 직접 확인하시거나 관할 세무서에 문의하셔야 합니다.

주택 수를 어떻게 세는지도 변수입니다. 제9조 제4항은 주택 수 계산에 필요한 사항을 대통령령에 위임합니다. 부부 공동명의, 지분 보유, 오피스텔, 조합원 입주권 등이 몇 채로 세어지느냐에 따라 2주택 이하 표를 쓸지 3주택 이상 표를 쓸지가 뒤집히고, 과세표준 12억원을 넘는 구간에서는 그 한 칸이 수백만원 차이로 이어집니다.

정리

과세표준을 알면 2주택자 종부세 산출세액은 곱셈 한 번과 덧셈 한 번으로 나옵니다. 12억원 이하라면 주택 수는 세액에 영향이 없고, 12억원을 넘으면 그때부터 2주택과 3주택이 갈립니다. 산출세액에서 이미 낸 주택분 재산세를 빼는 것을 잊지 마십시오.

이 글의 금액은 종합부동산세법 제9조 조문만으로 계산한 추정치입니다. 과세표준 산정 방식, 재산세 공제액, 부가세목, 신고·납부 기한은 이 조문에 없어 반영하지 못했습니다. 실제 신고 전에는 국세청 홈택스의 본인 고지 내역과 관할 세무서 또는 세무 전문가의 확인을 거치셔야 합니다.

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