다주택자 조정대상지역 양도세 중과, 기본세율보다 몇%p 붙나

조정대상지역의 주택을 파는 1세대 2주택자는 양도세 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더 붙습니다. 가산폭이 모든 구간에 똑같이 적용되므로 늘어나는 세액은 과세표준 × 20% 또는 30%입니다. 과세표준 3억원이면 추가 세액이 6,000만원(2주택) 또는 9,000만원(3주택 이상)입니다.

핵심 요약

• 조정대상지역의 1세대 2주택 등은 기본세율에 20%p, 1세대 3주택 이상 등은 30%p를 더합니다(소득세법 제104조제7항).
• 가산은 세율에 붙으므로 중과로 늘어나는 세액은 과세표준에 0.2 또는 0.3을 곱한 금액입니다. 과세표준 1억원이면 2,000만원 또는 3,000만원입니다.
• 보유기간이 2년 미만이면 가산세율 산출세액과 60%(1년 미만은 70%) 단일세율 산출세액 중 큰 금액이 적용됩니다.
• 이 글은 제104조만 확인했습니다. 기본세율표, 중과 대상의 시행령 범위, 공제, 신고기한은 확인하지 못해 해당 부분은 계산하지 않았습니다.

이 글은 무엇을 계산하고 무엇을 계산하지 않았나요?

이 글은 소득세법 제104조에서 확인되는 가산폭(%p)과 단기보유 비교 규정만 계산합니다. 오늘(2026-10-11) 확인한 근거는 소득세법 제104조(양도소득세의 세율) 한 개입니다.

계산 전제는 다음과 같습니다.

1. 양도하는 자산은 주택(딸린 토지 포함)입니다. 토지·분양권 단독 양도는 다루지 않습니다.
2. 주택이 조정대상지역에 있고, 제104조제7항 각 호의 중과 대상에 해당한다고 가정합니다.
3. 입력값은 양도소득 과세표준입니다. 매매가나 양도차익이 아닙니다. 매매가에서 취득가액·필요경비·공제 등을 뺀 뒤의 금액이 과세표준입니다. 이 공제 규정은 이번 근거에 없어 확인하지 못했습니다.
4. 세율은 과세표준을 구간별로 나눠 각 구간에 곱하는 누진 방식이라고 가정합니다. 기본세율표는 제55조제1항에 있으며 이번 근거에 없어, 제55조 세율표의 숫자는 이 글에 적지 않았습니다.

제104조제1항제8호의 표(1,400만원 이하 16%, 10억원 초과 55% 등)는 비사업용 토지에 적용하는 표입니다. 일반 주택의 기본세율이 아니므로 아래 계산에 쓰지 않았습니다.

어떤 경우에 몇 %p가 붙나요?

제104조제7항은 조정대상지역에 있는 주택 가운데 네 가지 경우에 기본세율에 가산합니다. 가산폭은 호에 따라 20%p 또는 30%p입니다.

호	해당 조건(조문 요지)	가산폭	계산식
제1호	조정대상지역 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택	+20%p	기본세율 + 20%
제2호	1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권 1개 보유(대통령령 장기임대주택 등 제외)	+20%p	기본세율 + 20%
제3호	조정대상지역 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상	+30%p	기본세율 + 30%
제4호	1세대가 주택과 조합원입주권·분양권을 보유해 그 수의 합이 3 이상(대통령령 장기임대주택 등 제외)	+30%p	기본세율 + 30%

가산 규정은 “제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다”는 문장입니다. “1세대 2주택”, “1세대 3주택 이상”의 구체적 범위는 조문이 대통령령에 맡기고 있습니다. 시행령을 이번에 확인하지 못했으므로, 본인이 어느 호에 속하는지는 이 글만으로 단정할 수 없습니다.

과세표준별로 추가 세액은 얼마인가요?

추가 세액은 과세표준에 가산폭을 곱한 값입니다. 이유는 다음과 같습니다.

• 기본 산출세액은 구간마다 (구간 금액 × 구간 세율)을 더한 값입니다.
• 중과 산출세액은 구간마다 (구간 금액 × (구간 세율 + 가산폭))을 더한 값입니다.
• 두 값의 차이는 (구간 금액 × 가산폭)의 합이고, 구간 금액의 합이 과세표준이므로 차이 = 과세표준 × 가산폭입니다.

이 도출은 기본세율표 숫자를 몰라도 성립합니다. 가산이 모든 구간에 같은 폭으로 붙는다는 조문 구조에서 나오는 결과입니다.

계산 한 줄 예시입니다.

• 2주택, 과세표준 5,000만원: 5,000만원 × 20% = 1,000만원
• 3주택 이상, 과세표준 5,000만원: 5,000만원 × 30% = 1,500만원

아래는 보유기간이 2년 이상일 때 과세표준 구간별 추가 세액입니다(단위: 만원).

과세표준	2주택 등 (× 20%)	3주택 이상 등 (× 30%)
1,000만원	200	300
2,000만원	400	600
3,000만원	600	900
5,000만원	1,000	1,500
8,800만원	1,760	2,640
1억원	2,000	3,000
1억 5천만원	3,000	4,500
2억원	4,000	6,000
3억원	6,000	9,000
4억원	8,000	12,000
5억원	10,000	15,000
7억원	14,000	21,000
10억원	20,000	30,000

표는 “기본 산출세액에 더해지는 금액”입니다. 총 세액은 기본 산출세액 + 위 금액입니다. 기본 산출세액은 제55조제1항 세율표로 따로 구해야 합니다.

표에서 확인되는 점은 하나입니다. 과세표준이 커져도 추가 세액은 비례해서만 늘어납니다. 과세표준 1억원과 10억원의 추가 세액 차이는 정확히 10배입니다(2,000만원 대 2억원).

보유기간이 2년 미만이면 어떻게 달라지나요?

보유기간이 2년 미만이면 큰 쪽 세액을 냅니다. 제104조제7항 후단은 두 가지를 비교하라고 정하고 있습니다.

• (가) 기본세율에 20%p(3주택 이상은 30%p)를 더해 계산한 산출세액
• (나) 제104조제1항제2호 또는 제3호의 단일세율로 계산한 산출세액

단일세율은 주택 기준으로 다음과 같습니다.

보유기간	주택 단일세율	근거
1년 이상 2년 미만	60%	제1항제2호
1년 미만	70%	제1항제3호

보유기간은 원칙적으로 취득일부터 양도일까지입니다(제2항). 상속받은 자산은 피상속인이 취득한 날, 배우자·직계존비속 증여 등 제97조의2제1항 자산은 증여자가 취득한 날을 취득일로 봅니다.

비교는 세액 총액으로 하므로 “평균 기본세율”로 정리하면 편합니다. 평균 기본세율은 기본 산출세액을 과세표준으로 나눈 값입니다. 기본 산출세액이 3,000만원이고 과세표준이 1억원이면 평균 30%입니다. 중과 후 평균세율은 평균 기본세율 + 가산폭이 되고, 이것을 60%·70%와 비교합니다. 아래 숫자는 평균 기본세율을 가정한 값이며 실제 세율표에서 나온 값이 아닙니다.

1세대 2주택 등(+20%p)의 적용 평균세율

가정한 평균 기본세율	2년 이상	1~2년	1년 미만
10%	30%	60%	70%
20%	40%	60%	70%
30%	50%	60%	70%
40%	60%	60%	70%

1세대 3주택 이상 등(+30%p)의 적용 평균세율

가정한 평균 기본세율	2년 이상	1~2년	1년 미만
10%	40%	60%	70%
20%	50%	60%	70%
30%	60%	60%	70%
40%	70%	70%	70%

계산 예시입니다. 평균 기본세율 30%를 가정합니다.

• 2주택, 1~2년 보유: (가) 30% + 20% = 50%, (나) 60% → 큰 쪽인 60%
• 3주택 이상, 1~2년 보유: (가) 30% + 30% = 60%, (나) 60% → 같음, 60%
• 3주택 이상, 1년 미만 보유: (가) 60%, (나) 70% → 70%

보유기간이 짧으면 가산폭보다 단일세율이 결과를 결정하는 경우가 많다는 점이 표에서 보입니다. 평균 기본세율이 낮은 구간(과세표준이 작은 경우)일수록 60%·70%가 그대로 적용됩니다.

가정을 넣어 한 줄씩 계산하면 어떻게 되나요?

아래는 가상의 숫자입니다. 기본 산출세액은 제55조제1항 표로 구한 값이라고 가정하며, 실제 값이 아닙니다.

전제: 조정대상지역 주택, 과세표준 3억원, 기본 산출세액 9,000만원(가정, 평균 30%), 보유 3년.

항목	기준(조문)	계산식	금액
기본 산출세액	제55조제1항(가정치)	가정	9,000만원
2주택 추가 세액	제104조제7항 +20%p	3억원 × 20%	6,000만원
2주택 중과 산출세액	위 두 항목 합	9,000만원 + 6,000만원	1억 5,000만원
3주택 이상 추가 세액	제104조제7항 +30%p	3억원 × 30%	9,000만원
3주택 이상 중과 산출세액	위 두 항목 합	9,000만원 + 9,000만원	1억 8,000만원

같은 주택을 보유 1년 6개월에 팔았다면 다음과 같습니다.

• 2주택: (가) 1억 5,000만원, (나) 3억원 × 60% = 1억 8,000만원 → 큰 쪽인 1억 8,000만원
• 3주택 이상: (가) 1억 8,000만원, (나) 1억 8,000만원 → 1억 8,000만원

위 금액은 산출세액이며, 감면·세액공제나 다른 부과분은 반영하지 않았습니다. 지방소득세 등 부가 부담도 이번 근거에서 확인하지 못해 포함하지 않았습니다.

추가 세액을 알면 과세표준은 얼마인가요?

거꾸로 “중과로 이만큼은 더 내겠다”에서 과세표준을 구하려면 나눗셈을 합니다.

• 2주택: 과세표준 = 추가 세액 ÷ 0.2 (추가 세액의 5배)
• 3주택 이상: 과세표준 = 추가 세액 ÷ 0.3 (약 3.33배)

추가 세액	2주택 등 과세표준	3주택 이상 등 과세표준
1,000만원	5,000만원	약 3,333만원
3,000만원	1억 5,000만원	1억원
5,000만원	2억 5,000만원	약 1억 6,667만원
1억원	5억원	약 3억 3,333만원

계산 예시: 3주택 이상에서 추가 세액이 3,000만원이면 3,000만원 ÷ 0.3 = 1억원입니다. 이 표도 보유기간 2년 이상 기준입니다. 2년 미만에서는 단일세율 비교가 들어가 이 역산이 맞지 않을 수 있습니다.

흔한 오해는 무엇인가요?

오해 1. “중과면 세금이 20%(또는 30%) 늘어난다.” 늘어나는 것은 세율 20%p이지 세액의 20%가 아닙니다. 과세표준 1억원에서 기본 산출세액이 2,000만원(가정)이라면, 2주택 중과 추가분은 2,000만원으로 기본 세액의 100%입니다. 기본 산출세액이 4,000만원(가정)이면 같은 추가분이 50%입니다. 추가분은 과세표준 × 0.2로 같고, 증가율만 달라집니다.

오해 2. “3주택 이상이면 무조건 +30%p다.” 조문은 조정대상지역에 있는 주택 중 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상(제3호), 또는 주택과 조합원입주권·분양권의 수 합이 3 이상(제4호)인 경우에 30%p를 정합니다. 2주택은 20%p입니다. 해당 호는 세대 구성과 보유 자산 종류로 갈리고, 대통령령에 위임된 부분이 있습니다.

오해 3. “비조정지역 주택이면 다주택이어도 같은 중과가 붙는다.” 제104조제7항의 네 가지 호는 모두 “조정대상지역에 있는 주택”을 전제로 합니다. 조정대상지역이 아닌 주택은 이 항의 가산 대상이 아닙니다. 다만 지역 지정은 바뀔 수 있고 이 글에서 현재 지정 현황을 확인하지 못했으므로, 양도 시점 기준으로 따로 확인해야 합니다.

오해 4. “비사업용 토지의 +10%p와 같은 방식이다.” 제104조제4항은 비사업용 토지 등에 10%p를 더하고, 제7항은 조정대상지역 주택에 20%p 또는 30%p를 더합니다. 대상 자산과 근거 항이 다릅니다. 주택을 양도하면서 제4항·제8호 표를 쓰면 틀린 계산이 됩니다.

오해 5. “2년만 넘기면 단일세율 비교는 신경 쓰지 않아도 된다.” 맞습니다. 비교 규정은 보유기간 2년 미만일 때만 작동합니다. 다만 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 세며, 상속·증여 취득은 취득일 판정이 다릅니다(제2항). 이 판정을 놓치면 단일세율 적용 여부가 뒤집힙니다.

이 계산이 맞지 않는 경우는 언제인가요?

다음 경우에는 위 표와 예시를 그대로 쓰면 안 됩니다.

1. 중과 대상이 아닌 경우. 1세대 2주택·3주택의 범위는 대통령령에 따라 정해지며, 이 글에서 시행령을 확인하지 못했습니다. 대통령령이 정하는 장기임대주택 등은 제2호·제4호에서 제외됩니다.
2. 중과 적용이 한시적으로 달라진 경우. 시행일·유예·경과규정은 이번 근거에서 확인하지 못했습니다. 양도 시점에 적용되는 규정을 별도로 봐야 합니다.
3. 조정대상지역이 아닌 주택이거나 지정이 해제된 경우. 지정 여부와 기준 시점은 이 글에서 확인하지 못했습니다.
4. 같은 연도에 주택을 둘 이상 양도한 경우. 제5항은 자산 여러 개를 양도할 때 합산 과세표준에 기본세율을 적용한 세액과 자산별 세액의 합계 중 큰 금액을 산출세액으로 하도록 정합니다. 한 건씩 따로 계산하면 어긋날 수 있습니다.
5. 상속·증여로 취득한 주택. 보유기간 계산이 피상속인·증여자 취득일 기준으로 바뀝니다(제2항).
6. 조합원입주권·분양권을 함께 보유한 경우. 제2호·제4호가 적용되어 가산폭이 달라질 수 있습니다.
7. 과세표준 자체가 다른 경우. 이 글은 과세표준이 주어졌다고 가정합니다. 양도차익에서 과세표준을 만드는 공제와 비과세 규정은 이번 근거에 없어 계산하지 않았습니다.
8. 미등기 양도. 제1항제10호에 따라 70% 세율이 별도로 정해져 있습니다. 이 글의 계산 대상이 아닙니다.

제104조제1항 전문은 하나의 자산이 둘 이상의 세율에 해당하면 산출세액이 큰 쪽을 세액으로 한다고 정합니다. 중과와 다른 세율 규정이 겹치는지 따져 보아야 합니다.

신고 기한과 납부 경로는 어디서 확인하나요?

신고 기한, 납부 방법, 예정신고 여부는 이번에 확인한 제104조에 들어 있지 않아 확인하지 못했습니다. 관할 세무서나 국세청 안내에서 양도일 기준으로 확인하시기 바랍니다. 조문에서 확인되는 사실은 세율 규정 범위까지입니다.

정리하면

• 가산폭: 2주택 등 20%p, 3주택 이상 등 30%p. 추가 세액 = 과세표준 × 0.2 또는 0.3
• 2년 미만 보유: 가산 계산액과 60%(1년 미만 70%) 단일세율 계산액 중 큰 금액
• 확인 못 한 것: 제55조 기본세율표, 시행령 중과 범위, 지역 지정 현황, 유예 여부, 공제, 신고기한

이 글의 숫자는 조문의 가산폭에서 계산한 추정이며, 기본 산출세액은 가정치입니다. 실제 신고 전에 관할 세무서나 세무 전문가에게 적용 규정과 세액을 확인해야 합니다.

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