잠실 주공 5단지 같은 재건축 입주권, 보유·양도할 때 세금 구간별 계산

재건축 조합원입주권을 보유 1년 미만에 팔면 양도소득 과세표준의 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%가 세금입니다. 3년 이상 보유했다면 관리처분계획 인가 전 양도차익에 한해 6%(3년)에서 30%(15년 이상)까지 장기보유특별공제를 받습니다. 아래에서 구간별로 직접 계산했습니다.

핵심 요약

• 보유 1년 미만 입주권의 양도세율은 과세표준의 70%이고, 1년 이상 2년 미만은 60%입니다.
• 보유 3년 이상이면 보유기간별로 6~30%의 장기보유특별공제율을 곱한 금액을 양도차익에서 뺍니다.
• 이 공제는 관리처분계획 인가 전 토지분·건물분 양도차익에만 적용됩니다. 인가 후 오른 차익에는 없습니다.
• 조합원으로부터 사서 취득한 입주권(승계조합원)은 장기보유특별공제 대상에서 빠집니다.
• 2년 이상 보유한 입주권의 기본세율 구간표는 이번에 수집한 조문에 없어서, 이 글은 그 세액을 계산하지 않습니다.

이 계산의 전제는 무엇인가요?

아래 계산은 전부 이 전제 위에 있습니다. 하나라도 다르면 결과가 달라집니다.

• 대상은 재건축 사업의 조합원입주권입니다. 잠실 주공 5단지처럼 재건축을 추진하는 단지가 예입니다. 이 글은 특정 단지의 사업 단계나 시세를 확인하지 못했고, 일반 구조만 계산합니다.
• 양도차익과 과세표준은 독자가 이미 구했다고 가정합니다. 취득가액·필요경비 산정은 이 글 범위 밖입니다.
• 장기보유특별공제는 원조합원이 취득해 계속 보유한 입주권을 전제로 합니다.
• 관리처분계획 인가 전 양도차익과 인가 후 양도차익을 나누는 방법은 대통령령 사항이라, 이 글에서는 “나눠진 금액”을 가정으로 넣습니다.
• 양도소득 기본공제, 지방소득세, 감면은 수집한 조문에 없어 계산에서 뺍니다.

근거 조문은 무엇인가요?

세 개 조문을 씁니다. 모두 2026-10-01 국가법령정보센터에서 수집했습니다.

항목	기준(조문)	내용
장기보유특별공제	소득세법 제95조 제2항	보유 3년 이상 조합원입주권, 인가 전 토지분·건물분 차익에 표 1 공제율
보유기간 계산	제95조 제4항	취득일부터 양도일까지
단기 양도세율	소득세법 제104조 제1항 제2호·제3호	1~2년 60%, 1년 미만 70% (입주권 포함)
조정대상지역 중과	제104조 제7항	1주택+입주권 등일 때 해당 주택에 +20%p 또는 +30%p

지방세법 제15조는 상속 취득 등 취득세 세율 특례를 정한 조문입니다. 파는 쪽 양도세 계산에는 쓰이지 않습니다. 상속으로 받은 입주권의 취득세가 궁금한 경우에만 이 조문을 보면 됩니다.

보유기간별 공제율은 얼마인가요?

보유기간이 3년 미만이면 공제율은 0%이고, 3년부터 매년 2%p씩 올라 15년 이상에서 30%가 됩니다. 제95조 제2항 표 1 그대로입니다.

보유기간	공제율
3년 미만	없음
3년 이상 4년 미만	6%
4년 이상 5년 미만	8%
5년 이상 6년 미만	10%
6년 이상 7년 미만	12%
7년 이상 8년 미만	14%
8년 이상 9년 미만	16%
9년 이상 10년 미만	18%
10년 이상 11년 미만	20%
11년 이상 12년 미만	22%
12년 이상 13년 미만	24%
13년 이상 14년 미만	26%
14년 이상 15년 미만	28%
15년 이상	30%

“3년 미만”의 공제 없음은 표에 3년 미만 구간이 없다는 사실로 확인한 것입니다.

인가 전 양도차익별로 공제액이 얼마인가요?

공제액 = 인가 전 양도차익 × 공제율입니다. 차익 1억·3억·5억원 세 구간을 전 보유기간에 대입했습니다.

보유기간	공제율	차익 1억원	차익 3억원	차익 5억원
3년대	6%	600만원	1,800만원	3,000만원
4년대	8%	800만원	2,400만원	4,000만원
5년대	10%	1,000만원	3,000만원	5,000만원
6년대	12%	1,200만원	3,600만원	6,000만원
7년대	14%	1,400만원	4,200만원	7,000만원
8년대	16%	1,600만원	4,800만원	8,000만원
9년대	18%	1,800만원	5,400만원	9,000만원
10년대	20%	2,000만원	6,000만원	1억원
11년대	22%	2,200만원	6,600만원	1억 1,000만원
12년대	24%	2,400만원	7,200만원	1억 2,000만원
13년대	26%	2,600만원	7,800만원	1억 3,000만원
14년대	28%	2,800만원	8,400만원	1억 4,000만원
15년 이상	30%	3,000만원	9,000만원	1억 5,000만원

계산 예: 보유 10년, 인가 전 양도차익 3억원이면 3억원 × 20% = 6,000만원입니다. 이 부분의 양도소득금액은 3억원 − 6,000만원 = 2억 4,000만원입니다.

공제 후 양도소득금액은 얼마인가요?

같은 세 구간에서 공제를 뺀 남은 금액입니다. 계산식은 인가 전 차익 − 공제액입니다.

보유기간	공제율	차익 1억원	차익 3억원	차익 5억원
3년대	6%	9,400만원	2억 8,200만원	4억 7,000만원
5년대	10%	9,000만원	2억 7,000만원	4억 5,000만원
7년대	14%	8,600만원	2억 5,800만원	4억 3,000만원
10년대	20%	8,000만원	2억 4,000만원	4억원
12년대	24%	7,600만원	2억 2,800만원	3억 8,000만원
15년 이상	30%	7,000만원	2억 1,000만원	3억 5,000만원

한 줄씩 풀면 보유 7년, 차익 3억원의 경우 3억원 × 14% = 4,200만원이 공제액이고, 3억원 − 4,200만원 = 2억 5,800만원이 남습니다.

인가 전·후 비중이 달라지면 얼마나 차이가 나나요?

차이가 큽니다. 입주권 가격은 관리처분계획 인가 뒤에도 오르는데, 그 오른 몫에는 공제가 없습니다. 총 양도차익 6억원, 보유 10년(공제율 20%)을 가정하고 인가 전 비중만 바꿨습니다.

인가 전 차익 비중	인가 전 차익	계산식	공제액	공제 후 양도차익
0%	0원	0 × 20%	0원	6억원
25%	1억 5,000만원	1.5억 × 20%	3,000만원	5억 7,000만원
50%	3억원	3억 × 20%	6,000만원	5억 4,000만원
75%	4억 5,000만원	4.5억 × 20%	9,000만원	5억 1,000만원
100%	6억원	6억 × 20%	1억 2,000만원	4억 8,000만원

같은 6억원 차익이라도 인가 후 상승분이 많을수록 공제가 줄어듭니다. 실제 비중은 대통령령 방식으로 계산해야 하므로 세무 전문가 확인이 필요합니다.

보유기간과 인가 전 비중을 함께 바꾸면 어떻게 되나요?

두 조건을 축으로 놓고 총 차익 6억원일 때 공제액을 나열했습니다. 계산식은 6억원 × 인가 전 비중 × 공제율입니다.

보유기간(공제율)	비중 25% (1.5억)	비중 50% (3억)	비중 75% (4.5억)	비중 100% (6억)
3년대(6%)	900만원	1,800만원	2,700만원	3,600만원
5년대(10%)	1,500만원	3,000만원	4,500만원	6,000만원
10년대(20%)	3,000만원	6,000만원	9,000만원	1억 2,000만원
15년 이상(30%)	4,500만원	9,000만원	1억 3,500만원	1억 8,000만원

가장 작은 칸(900만원)과 가장 큰 칸(1억 8,000만원)은 20배 차이입니다. 보유기간과 인가 전 비중이 곱해지기 때문입니다. 예컨대 10년 보유에 비중 75%는 4.5억원 × 20% = 9,000만원이고, 5년 보유에 비중 100%는 6억원 × 10% = 6,000만원이라 오래 보유한 쪽이 더 큽니다.

한 해 더 보유하면 공제액이 얼마나 늘어나나요?

3년 문턱이 가장 큽니다. 2년대(공제 0%)에서 3년이 되는 순간 6%가 생기고, 그 뒤로는 해마다 2%p씩 늘어납니다. 인가 전 차익 3억원 기준입니다.

구간 이동	공제율 변화	공제액 변화
2년대 → 3년대	0% → 6%	0원 → 1,800만원
3년대 → 4년대	6% → 8%	1,800만원 → 2,400만원 (+600만원)
4년대 → 5년대	8% → 10%	2,400만원 → 3,000만원 (+600만원)
9년대 → 10년대	18% → 20%	5,400만원 → 6,000만원 (+600만원)
14년대 → 15년 이상	28% → 30%	8,400만원 → 9,000만원 (+600만원)

차익이 5억원이면 한 해 더 보유할 때마다 늘어나는 공제액은 5억원 × 2% = 1,000만원이고, 3년 문턱에서는 5억원 × 6% = 3,000만원이 한 번에 생깁니다.

원하는 공제액을 받으려면 인가 전 차익이 얼마여야 하나요?

역산하면 필요한 차익 = 목표 공제액 ÷ 공제율입니다.

목표 공제액	6%(3년대)	10%(5년대)	20%(10년대)	30%(15년 이상)
3,000만원	5억원	3억원	1억 5,000만원	1억원
6,000만원	10억원	6억원	3억원	2억원

예를 들어 6,000만원을 공제받으려면 15년 이상 보유자는 인가 전 차익 2억원이면 되지만(2억 × 30%), 3년대 보유자는 10억원이 필요합니다(10억 × 6%).

단기 보유 입주권은 세금이 얼마인가요?

보유 2년 미만이면 세율이 고정이라 계산이 간단합니다. 제104조 제1항 제2호·제3호에 따라 입주권은 1~2년 60%, 1년 미만 70%입니다. 세액 = 과세표준 × 세율입니다.

양도소득 과세표준	1년 미만(70%)	1년 이상 2년 미만(60%)	차이
5,000만원	3,500만원	3,000만원	500만원
1억원	7,000만원	6,000만원	1,000만원
2억원	1억 4,000만원	1억 2,000만원	2,000만원
3억원	2억 1,000만원	1억 8,000만원	3,000만원
5억원	3억 5,000만원	3억원	5,000만원
10억원	7억원	6억원	1억원

계산 예: 과세표준 3억원, 보유 1년 6개월이면 3억원 × 60% = 1억 8,000만원입니다. 보유 11개월이면 3억원 × 70% = 2억 1,000만원이라 3,000만원이 더 나옵니다. 장기보유특별공제는 3년 이상이어야 하므로, 2년 미만 보유에서는 공제도 없습니다.

세후 남는 금액은 얼마인가요?

과세표준에서 세액을 뺀 금액입니다. 지방소득세는 위 전제대로 뺐습니다.

양도소득 과세표준	1년 미만 세후(30% 남음)	1~2년 세후(40% 남음)
1억원	3,000만원	4,000만원
3억원	9,000만원	1억 2,000만원
5억원	1억 5,000만원	2억원
10억원	3억원	4억원

과세표준 5억원이면 1년 미만 보유 시 5억원 − 3억 5,000만원 = 1억 5,000만원이 남습니다. 1~2년 구간이면 5억원 − 3억원 = 2억원이 남아 5,000만원 차이가 납니다.

2년 이상 보유하면 세율은 어떻게 되나요?

기본세율(제55조 제1항)이 적용됩니다. 제104조 제1항 제1호가 이를 정합니다. 다만 제55조의 구간표는 이번에 수집한 조문에 없어서, 이 글은 그 세율과 세액을 적지 않습니다. 기억에 의존한 숫자를 쓰지 않기 위한 선택입니다. 2년 이상 보유 입주권의 세액은 국가법령정보센터에서 소득세법 제55조를 확인해 위 공제 후 금액에 대입하면 됩니다.

참고로 제104조의 표 중 비사업용 토지 구간표(16%~55%)는 토지용입니다. 입주권에 쓰는 표가 아니므로 대입하지 마십시오.

1주택과 입주권을 함께 가졌다면 어떻게 되나요?

입주권을 파는 것이 아니라 함께 가진 주택을 파는 경우에 중과가 붙습니다. 제104조 제7항은 조정대상지역에 있는 주택에 대해 다음 중과를 정합니다.

상황	가산 세율	조문
1세대가 1주택과 입주권 또는 분양권 1개를 보유한 경우의 그 주택	기본세율 + 20%p	제7항 제2호
1세대가 주택과 입주권·분양권을 보유해 그 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택	기본세율 + 30%p	제7항 제4호

두 경우 모두 대통령령으로 정한 장기임대주택 등은 제외됩니다. 보유기간이 2년 미만이면 중과를 적용한 세액과 60%·70% 세율을 적용한 세액 중 큰 쪽이 산출세액입니다.

예를 들어 3개를 보유한 1세대가 조정대상지역 주택을 양도하면, 기본세율에 30%p를 더해 계산합니다. 기본세율은 위에서 밝혔듯 이 글에서 수치를 적지 않습니다.

계산 후 신고와 납부는 어떻게 하나요?

신고·납부 기한과 방법은 이번에 수집한 조문에 포함되어 있지 않아서 이 글에서 확인하지 못했습니다. 일반적으로 양도소득세는 국세청 홈택스나 관할 세무서에서 신고하는 세금입니다. 정확한 기한과 필요 서류는 국세청 안내나 세무 전문가에게 양도일 이전에 확인하십시오. 자산 양도 전에 기한을 확인하는 것이 가산세를 피하는 가장 확실한 방법입니다.

흔한 오해에는 어떤 것이 있나요?

오해 1. “입주권도 주택처럼 보유기간 15년이면 30%를 다 받는다.” 공제율은 맞지만 곱하는 대상이 다릅니다. 입주권은 관리처분계획 인가 전 토지분·건물분 양도차익에만 곱합니다. 총 차익 6억원 중 인가 전이 3억원이면 15년 보유 공제는 3억원 × 30% = 9,000만원이지, 6억원 × 30% = 1억 8,000만원이 아닙니다. 차이는 9,000만원입니다.

오해 2. “산 입주권이라도 오래 들고 있으면 공제가 나온다.” 조합원으로부터 취득한 조합원입주권은 제95조 제2항에서 대상 제외입니다. 15년을 보유해도 공제는 0원입니다. 원조합원이라면 같은 조건에서 인가 전 차익 3억원 × 30% = 9,000만원을 받으므로, 취득 경위에 따라 9,000만원이 갈립니다.

오해 3. “2년만 넘기면 입주권 세율이 확 낮아진다.” 2년 미만 60%·70% 고정 세율에서는 벗어나지만, 공제는 3년부터입니다. 2년 이상 3년 미만은 기본세율을 적용받으면서도 장기보유특별공제는 없습니다. 과세표준 3억원이 1년 11개월이면 1억 8,000만원인데, 이 위치에서 한 달만 넘기면 세율 구조가 달라지니 세무 전문가와 날짜를 맞춰 보십시오.

이 계산이 맞지 않는 경우는 언제인가요?

• 입주권이 상속·증여로 취득된 경우. 보유기간은 상속이면 피상속인이 취득한 날, 증여 이월과세 대상이면 증여자가 취득한 날로 보는 규정이 있습니다(제104조 제2항, 제95조 제4항). 보유기간 기준일이 달라집니다. 예를 들어 피상속인이 8년 전 취득했다면 상속 직후 양도해도 공제율 16%를 가정해 볼 수 있으나, 실제 적용 여부는 확인이 필요합니다.
• 비과세 대상에서 제외되는 입주권. 제95조 제3항은 이 경우 양도차익과 공제액을 대통령령으로 따로 계산한다고 정합니다. 위 단순 곱셈이 맞지 않습니다.
• 1세대 1주택으로 보는 일반 주택. 일반 주택의 1세대 1주택에는 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 합산하는 표 2가 적용됩니다(최대 40%+40%). 이 글의 표 1(최대 30%)과 다릅니다. 입주권에 표 2가 적용되는지는 이 글에서 확인하지 못했습니다.
• 미등기 양도. 제104조 제1항 제10호로 70%입니다. 과세표준 2억원이면 1억 4,000만원으로, 1~2년 보유 60%(1억 2,000만원)보다도 2,000만원 많습니다.
• 인가 전·후 차익 분리 방식, 필요경비, 기본공제, 지방소득세, 각종 감면. 수집한 조문에 없어서 계산에서 뺐습니다.
• 조정대상지역 지정 여부, 주택 수 산정, 장기임대주택 예외. 대통령령 세부 요건이 필요합니다.

정리하면 어떻게 보면 되나요?

1. 보유기간부터 날짜로 셉니다. 2년·3년 문턱이 세금을 가장 크게 바꿉니다.
2. 원조합원 입주권인지 승계 취득인지 확인합니다.
3. 총 양도차익 중 인가 전 몫을 분리해 공제율을 곱합니다.
4. 2년 미만이면 60%·70%, 2년 이상이면 소득세법 제55조 기본세율로 세액을 계산합니다.
5. 다른 주택과 입주권을 함께 가졌다면 중과 여부를 따로 봅니다.

이 글의 모든 금액은 가정에 따른 추정입니다. 실제 신고 전에는 관할 세무서나 세무 전문가에게 반드시 확인하십시오.

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