재산세와 종합부동산세 이중과세 조정, 공제되는 재산세는 얼마인가

종합부동산세(종부세)는 산출세액에서 같은 주택에 부과된 재산세를 공제하고 나머지만 냅니다(종합부동산세법 제9조 제3항). 종부세 과세표준 9억원, 2주택 이하 개인이라면 산출세액은 660만원이고, 공제되는 재산세가 300만원이면 종부세 본세는 360만원입니다. 다만 공제액은 시행령의 안분 결과라 고지서 값을 반드시 확인해야 합니다.

핵심 요약

• 종부세 주택분은 과세표준에 구간 세율을 곱해 산출세액을 만들고, 그 주택의 재산세로 부과된 세액을 뺍니다.
• 2주택 이하 개인의 종부세 과세표준 6억원 산출세액은 360만원, 12억원은 960만원, 25억원은 2,650만원입니다.
• 재산세가 가감조정 세율이나 세부담 상한을 적용받았다면, 상한 전이 아니라 그 적용을 받은 세액이 공제됩니다.
• 1세대 1주택자의 고령자·장기보유 공제는 재산세를 뺀 뒤의 세액에 곱하며, 두 공제율 합계는 최대 80%입니다.
• 이 글은 과세표준을 직접 대입하는 방식입니다. 공시가격에서 과세표준을 만드는 단계와 공제 안분 산식은 제공된 조문에 없어 계산하지 않았습니다.

이 계산의 전제는 무엇인가?

계산에 쓴 가정을 먼저 밝힙니다. 가정이 바뀌면 숫자가 달라집니다.

항목	이 글의 가정
납세의무자	개인 (법인은 제9조 제2항의 별도 세율)
주택 수	2주택 이하 표를 기본으로 하고 3주택 이상은 따로 표시
종부세 과세표준	독자가 대입하는 값 (3억~30억원 구간을 훑음)
재산세 과세표준	독자가 대입하는 값, 표준세율 적용
공제 재산세	기본은 부과세액 전액으로 가정 (실제는 안분 가능, 뒤에서 설명)
제외	지방교육세, 농어촌특별세, 기본공제, 공정시장가액비율

과세표준을 직접 입력받는 이유가 있습니다. 공시가격에서 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만드는 규정은 이번에 확인한 두 조문(종합부동산세법 제9조, 지방세법 제111조)에 없습니다. 그래서 “2026년 기준 그 비율과 공제액은 이 글에서 확인하지 못했습니다.” 본인의 과세표준은 고지서나 관할 기관 안내에서 확인한 뒤 아래 표에 대입하시기 바랍니다.

종부세 산출세액은 과세표준 구간별로 얼마인가?

주택분 종부세 산출세액은 종합부동산세법 제9조 제1항의 누진 구조로 계산합니다. 2주택 이하의 구간별 계산식은 다음과 같습니다.

과세표준	계산식 (2주택 이하)
3억원 이하	과세표준 × 1천분의 5
3억 초과 6억 이하	150만원 + (3억원 초과분 × 1천분의 7)
6억 초과 12억 이하	360만원 + (6억원 초과분 × 1천분의 10)
12억 초과 25억 이하	960만원 + (12억원 초과분 × 1천분의 13)
25억 초과 50억 이하	2,650만원 + (25억원 초과분 × 1천분의 15)

이 식으로 과세표준을 훑은 전 구간 표입니다. 3주택 이상은 12억원 이하까지 같고, 그 위에서 갈라집니다.

종부세 과세표준	계산 과정 (2주택 이하)	산출세액 (2주택 이하)	산출세액 (3주택 이상)
1억원	1억 × 0.5%	50만원	50만원
3억원	3억 × 0.5%	150만원	150만원
4억원	150만 + 1억 × 0.7%	220만원	220만원
5억원	150만 + 2억 × 0.7%	290만원	290만원
6억원	150만 + 3억 × 0.7%	360만원	360만원
8억원	360만 + 2억 × 1.0%	560만원	560만원
9억원	360만 + 3억 × 1.0%	660만원	660만원
10억원	360만 + 4억 × 1.0%	760만원	760만원
12억원	360만 + 6억 × 1.0%	960만원	960만원
15억원	960만 + 3억 × 1.3% (3주택: × 2.0%)	1,350만원	1,560만원
20억원	960만 + 8억 × 1.3% (3주택: × 2.0%)	2,000만원	2,560만원
25억원	960만 + 13억 × 1.3% (3주택: × 2.0%)	2,650만원	3,560만원
30억원	2,650만 + 5억 × 1.5% (3주택: 3,560만 + 5억 × 3.0%)	3,400만원	5,060만원

25억원 행의 값은 조문의 다음 구간 기본액(2주택 이하 2,650만원, 3주택 이상 3,560만원)과 일치합니다. 계산이 맞는지 확인하는 기준점으로 쓸 수 있습니다.

재산세는 과세표준 구간별로 얼마인가?

공제할 재산세의 크기를 가늠하려면 재산세부터 계산해야 합니다. 주택 재산세 표준세율은 지방세법 제111조 제1항 제3호에 있습니다.

재산세 과세표준	계산식
6천만원 이하	과세표준 × 1,000분의 1
6천만 초과 1억5천만 이하	6만원 + (6천만원 초과분 × 1,000분의 1.5)
1억5천만 초과 3억 이하	19만5천원 + (1억5천만원 초과분 × 1,000분의 2.5)
3억 초과	57만원 + (3억원 초과분 × 1,000분의 4)

재산세 과세표준	계산 과정	재산세
6천만원	6천만 × 0.1%	60,000원
1억원	60,000 + 4천만 × 0.15%	120,000원
1억5천만원	60,000 + 9천만 × 0.15%	195,000원
2억원	195,000 + 5천만 × 0.25%	320,000원
3억원	195,000 + 1억5천만 × 0.25%	570,000원
4억원	570,000 + 1억 × 0.4%	970,000원
5억원	570,000 + 2억 × 0.4%	1,370,000원
6억원	570,000 + 3억 × 0.4%	1,770,000원
8억원	570,000 + 5억 × 0.4%	2,570,000원
10억원	570,000 + 7억 × 0.4%	3,370,000원
12억원	570,000 + 9억 × 0.4%	4,170,000원

여기서 재산세 과세표준은 종부세 과세표준과 다른 값입니다. 두 세금은 과세표준을 만드는 방식이 달라서 같은 주택이라도 숫자가 같지 않습니다. 이 글의 표는 “재산세가 이만큼 나왔다면”을 전제로 쓰는 용도입니다.

공제되는 재산세를 빼면 납부할 종부세는 얼마인가?

종합부동산세법 제9조 제3항은 “주택분 과세표준 금액에 대하여 해당 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액”을 주택분 종부세액에서 공제한다고 정합니다. 그래서 계산은 한 줄입니다.

공제 후 종부세 = 종부세 산출세액 − 공제되는 재산세

하나의 사례로 따라가 보기

전제는 2주택 이하 개인, 종부세 과세표준 9억원, 재산세 과세표준 6억원, 표준세율, 재산세 전액 공제입니다. 모두 가정한 값입니다.

항목	기준(조문)	계산식	금액
종부세 산출세액	종부세법 제9조 제1항 제1호	3,600,000 + (9억 − 6억) × 1/1000	6,600,000원
재산세	지방세법 제111조 제1항 제3호	570,000 + (6억 − 3억) × 4/1000	1,770,000원
공제 후 종부세 본세	종부세법 제9조 제3항	6,600,000 − 1,770,000	4,830,000원

산출세액과 공제 재산세를 교차시킨 납부세액표

독자가 가장 알고 싶은 것은 “내 산출세액에서 재산세가 얼마나 빠지느냐”입니다. 산출세액(세로)과 공제 재산세(가로)를 교차시켰습니다. 단위는 만원이고, 공제가 산출세액보다 크면 0으로 표시했습니다. 조문에 음수 처리 문구는 없으므로, 0원이 되는 칸은 고지서 확인이 필요한 가정입니다.

종부세 과세표준 (산출세액)	공제 50만	공제 100만	공제 200만	공제 300만	공제 500만
3억원 (150만)	100	50	0	0	0
6억원 (360만)	310	260	160	60	0
9억원 (660만)	610	560	460	360	160
12억원 (960만)	910	860	760	660	460
20억원 (2,000만)	1,950	1,900	1,800	1,700	1,500

표를 읽는 법을 한 줄만 적으면, 같은 재산세 300만원이 빠져도 산출세액이 360만원이면 60만원이 남고 2,000만원이면 1,700만원이 남습니다. 과세표준이 큰 구간일수록 재산세 공제의 비중이 작아집니다. 과세표준이 낮을수록 이중과세 조정 효과가 크게 느껴지는 이유입니다.

역산: 재산세 세액이 정해지면 과세표준은 얼마인가?

고지서의 재산세 금액만 알고 표준세율 기준 재산세 과세표준이 궁금할 때 쓰는 역산표입니다. 표준세율 구간식을 거꾸로 푼 값입니다.

재산세 세액	역산 과정	재산세 과세표준
50만원	1.5억 + (500,000 − 195,000) ÷ 0.0025 = 1.5억 + 1.22억	약 2.72억원
100만원	3억 + (1,000,000 − 570,000) ÷ 0.004 = 3억 + 1.075억	약 4.075억원
200만원	3억 + (2,000,000 − 570,000) ÷ 0.004 = 3억 + 3.575억	약 6.575억원
300만원	3억 + (3,000,000 − 570,000) ÷ 0.004 = 3억 + 6.075억	약 9.075억원
500만원	3억 + (5,000,000 − 570,000) ÷ 0.004 = 3억 + 11.075억	약 14.075억원

표준세율이 아닌 가감조정 세율이 적용됐거나 세부담 상한을 받았다면 이 역산은 맞지 않습니다. 그 경우는 아래에서 다룹니다.

재산세가 가감되거나 상한을 받으면 공제액은 어떻게 달라지는가?

제3항 괄호 안 문구가 핵심입니다. 지방세법 제111조 제3항에 따라 가감조정된 세율이 적용된 경우에는 그 세율이 적용된 세액을, 같은 법 제122조에 따라 세부담 상한을 적용받은 경우에는 그 상한을 적용받은 세액을 공제 대상으로 봅니다. 공제는 “실제로 부과된 재산세” 기준이라는 뜻입니다.

지방세법 제111조 제3항은 지방자치단체의 장이 조례로 표준세율의 100분의 50 범위에서 재산세율을 가감할 수 있게 하고, 가감한 세율은 해당 연도에만 적용한다고 정합니다. 가감 폭을 ±50%로 가정했을 때의 효과입니다.

재산세 과세표준	표준세율 세액	+50% 가감	−50% 가감
3억원	570,000원	855,000원	285,000원
4억원	970,000원	1,455,000원	485,000원
6억원	1,770,000원	2,655,000원	885,000원
10억원	3,370,000원	5,055,000원	1,685,000원

종부세 쪽 결과를 같은 사례(산출세액 6,600,000원, 재산세 과세표준 6억원)로 비교합니다.

재산세 상황	공제되는 재산세	종부세 본세
표준세율	1,770,000원	4,830,000원
지자체 +50% 가감	2,655,000원	3,945,000원
지자체 −50% 가감	885,000원	5,715,000원
세부담 상한 적용 (상한 후 150만원으로 가정)	1,500,000원	5,100,000원

마지막 줄의 150만원은 설명용 가정입니다. 세부담 상한율은 지방세법 제122조에 있고 이번 출처에는 포함되지 않았으므로 “2026년 상한율은 확인하지 못했습니다.” 핵심은 재산세가 가감되든 상한에 걸리든, 그 값이 줄면 종부세가 같은 크기로 늘어난다는 것입니다. 재산세가 줄어든 만큼 종부세로 되돌아오는 구조입니다.

공제는 정확히 “낸 재산세 전부”인가?

전부라고 단정하면 안 됩니다. 제3항의 표현은 “주택분 과세표준 금액에 대하여 … 재산세로 부과된 세액”입니다. 종부세 과세표준에 해당하는 부분의 재산세를 말하는 문장이고, 제4항은 “주택 수 계산 및 주택분 재산세로 부과된 세액의 공제 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다”고 위임합니다.

이 글에서 확인한 출처는 두 개의 법률 조문뿐이고, 위임된 시행령의 공제 산식은 포함되지 않았습니다. “공제할 재산세를 안분하는 정확한 산식은 확인하지 못했습니다.” 그래서 이 글의 표는 “공제 재산세 전액”을 상한 가정으로 둡니다. 안분이 적용되면 실제 공제액이 더 작을 수 있고 그만큼 납부세액은 커집니다. 실제 공제액은 종부세 고지서의 공제 항목과 관할 세무서 안내로 확인하는 것이 가장 정확합니다.

1세대 1주택자는 재산세 공제와 고령·보유 공제를 어떤 순서로 적용하는가?

1세대 1주택자는 제5항에 따라 “제1항·제3항 및 제4항에 따라 산출된 세액”에서 제6항~제9항의 공제액을 뺍니다. 제6항(연령)과 제8항(보유기간)의 공제액은 모두 그 “산출된 세액”에 공제율을 곱하는 방식이므로, 재산세 공제(제3항)가 먼저 반영된 세액이 기준이 됩니다. 순서는 이렇게 읽힙니다.

1. 과세표준 × 누진세율 → 산출세액
2. 산출세액 − 공제되는 재산세 → 기준세액
3. 기준세액 × (연령 공제율 + 보유기간 공제율, 합계 최대 80%) → 공제액
4. 기준세액 − 공제액 → 1세대 1주택자 종부세액

공제율은 연령별로 만 60세 이상 65세 미만 20%, 65세 이상 70세 미만 30%, 70세 이상 40%이고, 보유기간별로 5년 이상 10년 미만 20%, 10년 이상 15년 미만 40%, 15년 이상 50%입니다. 제5항은 “공제율 합계 100분의 80의 범위에서 중복하여 적용할 수 있다”고 정합니다.

기준세액을 660만원(산출 960만원 − 재산세 300만원, 2주택 이하 표 기준 과세표준 12억원 가정)으로 두고 교차시킨 결과입니다. 단위는 만원입니다.

연령 공제율 \ 보유 공제율	보유 5년 미만 (0%)	5~10년 (20%)	10~15년 (40%)	15년 이상 (50%)
60세 미만 (0%)	660	528	396	330
60~65세 (20%)	528	396	264	198
65~70세 (30%)	462	330	198	132
70세 이상 (40%)	396	264	132	132

마지막 칸은 계산상 합계가 90%지만 80% 한도가 적용되어 132만원입니다(660만 × (1 − 0.8)). 70세 이상이면서 10년 이상 15년 미만 보유한 칸(합계 80%)과 같은 값입니다. 1세대 1주택자 판정과 제8조 제4항 각 호의 특례(부속토지, 대체취득, 상속주택, 지방 저가주택) 해당 시 산식이 달라지는 부분은 제7항·제9항에 있으며, 이 글에서는 계산하지 않았습니다.

흔한 오해는 무엇인가?

오해 1. “재산세와 종부세를 둘 다 전액 내므로 이중과세다.” 종부세 산출세액 660만원에서 재산세 177만원이 공제되면 종부세 본세는 483만원입니다. 같은 과세대상에 대해 재산세를 먼저 반영하고 그 부분을 종부세에서 뺍니다. 합계(재산세 177만원 + 종부세 본세 483만원)는 산출세액 660만원과 같습니다. 다만 이 합계에는 부가 세목과 공제 안분이 반영되지 않았습니다.

오해 2. “재산세를 많이 낼수록 종부세도 같이 늘어난다.” 공제 구조상 재산세가 늘면 종부세 본세는 오히려 줄어듭니다. 앞의 표에서 재산세 +50% 가감 시 종부세 본세는 394.5만원으로, 표준세율일 때의 483만원보다 작습니다. 두 세금의 합계는 산출세액으로 묶여 있어서 재산세가 오르거나 내려도 합계가 크게 달라지지 않습니다.

오해 3. “재산세 세부담 상한을 받으면 상한 전 세액을 공제받는다.” 제3항은 상한을 적용받은 경우 “그 상한을 적용받은 세액”을 공제한다고 정합니다. 앞의 사례에서 상한 후 150만원이면 공제도 150만원이므로 종부세는 510만원입니다. 상한 전 177만원을 공제받아 483만원이 되는 것이 아닙니다.

오해 4. “1세대 1주택 공제는 산출세액에 바로 곱한다.” 조문상 곱하는 대상은 제3항(재산세 공제)과 제4항을 반영한 세액입니다. 재산세를 빼기 전 산출세액 660만원에 곱한 값과 재산세를 뺀 483만원에 곱한 값은 다릅니다. 20% 공제를 예로 들면 전자는 132만원, 후자는 96.6만원입니다.

이 계산이 맞지 않는 경우는 언제인가?

• 법인: 제2항에 따라 법인은 별도 세율(2주택 이하 1천분의 27, 3주택 이상 1천분의 50 등)이고, 이 글의 누진표가 아닙니다. 공익법인 등 예외 구분도 있습니다.
• 3주택 이상: 12억원 초과 구간부터 세율이 다릅니다. 앞의 전 구간 표의 마지막 열을 쓰되, 주택 수 계산 방식은 대통령령에 위임되어 있습니다(제9조 제4항).
• 과세표준 산정: 공시가격에서 기본공제와 공정시장가액비율을 반영하는 단계는 이 글에서 계산하지 않았습니다. 입력한 과세표준이 잘못되면 표 전체가 어긋납니다.
• 공제 안분: 시행령의 재산세 공제 산식이 적용되면 공제액이 부과된 재산세보다 작을 수 있습니다.
• 세부담 상한·가감: 상한율(지방세법 제122조)과 해당 지자체 조례의 가감 여부, 그 해에만 적용된다는 점을 확인해야 합니다.
• 1세대 1주택 특례: 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택, 부속토지 소유 분리 등 제8조 제4항 해당 시 제7항·제9항의 별도 계산을 따릅니다.
• 부가 세목: 재산세에 붙는 지방교육세, 종부세에 붙는 농어촌특별세 등은 이번 출처에 없어 반영하지 않았습니다.
• 합산배제·감면·분납: 임대주택 등 합산배제, 지자체 감면은 별도 요건이 있으며 이 표에 반영되지 않습니다.

기한과 확인 경로는 어디인가?

과세기준일, 납부기간, 신고·고지 방식은 제공된 조문에 없어 “이 부분은 확인하지 못했습니다.” 일반적으로는 종부세와 재산세 모두 관할 기관이 보내는 고지서에 적힌 납부기한을 따르는데, 이 글에서 날짜를 단정하지 않았습니다. 고지서의 종부세 항목에 “공제할 재산세액”이 표시되어 있으니, 이 글의 표와 비교해 보면 가정이 맞는지 확인할 수 있습니다. 궁금한 점은 고지서에 적힌 관할 세무서와 시·군·구청 세무 담당 부서에 문의하시기 바랍니다.

이 값은 추정입니다

이 글의 모든 금액은 독자가 입력한 가정 과세표준과 법률 조문의 표준세율로 계산한 추정치이며, 확정 세액이나 절세 권유가 아닙니다. 시행령의 공제 안분, 세부담 상한, 지방교육세·농어촌특별세, 개인별 감면·특례는 반영되지 않았습니다. 신고·납부 전에 관할 기관 또는 세무 전문가에게 반드시 확인하시기 바랍니다.

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