재산세 과세표준, 공시가격 5억·10억·15억이면 얼마인가
공시가격 5억·10억·15억 주택의 재산세 과세표준과 세액을 공정시장가액비율 40~80% 구간별로 직접 계산해 표로 정리했고, 내 공시가격을 대입할 수 있습니다.
공시가격 10억원 주택의 재산세 본세는 공정시장가액비율을 60%로 가정하면 과세표준 6억원, 세액 1,770,000원입니다. 같은 가정에서 공시가격 5억원은 570,000원, 15억원은 2,970,000원입니다. 다만 이 글에서 확인한 조문은 비율의 법정 범위(주택 40~80%)만 정하므로 60%는 어디까지나 가정입니다. 그래서 비율을 40%부터 80%까지 바꿔 가며 모두 계산했습니다.
핵심 요약
- 재산세 과세표준은 공시가격이 아니라 “시가표준액 × 공정시장가액비율”입니다. 주택 비율의 법정 범위는 40
80%이고, 1세대 1주택은 3070%입니다. - 비율 60% 가정 시 공시가격 5억원은 세액 570,000원, 10억원은 1,770,000원, 15억원은 2,970,000원입니다.
- 공시가격이 5억원에서 10억원으로 2배가 되면 세액은 570,000원에서 1,770,000원으로 약 3.1배가 됩니다. 누진세율 때문입니다.
- 과세표준이 3억원을 넘는 부분은 1,000분의 4가 적용되어, 비율 60% 가정에서는 공시가격이 1억원 오를 때마다 본세가 240,000원씩 늘어납니다.
- 이 글의 금액은 표준세율만 적용한 본세이며, 부가되는 세금·세부담상한·지자체 세율 가감은 반영하지 않았습니다.
계산 전제는 무엇인가요?
이 글의 계산은 아래 전제에서만 맞습니다. 하나라도 다르면 표의 숫자와 달라집니다.
| 항목 | 이 글의 전제 | 확인 여부 |
|---|---|---|
| 대상 | 토지 없이 주택 한 채(주택분 재산세) | 조문 범위 |
| 과세표준의 출발점 | 시가표준액 = 공시가격으로 봄 | 시가표준액 정의(제4조)는 이번에 확인하지 못했습니다 |
| 공정시장가액비율 | 40·50·60·70·80%를 각각 가정 | 실제 적용 비율은 시행령 확인 필요(확인하지 못함) |
| 세율 | 제111조 제1항 제3호 나목 표준세율 | 확인됨 |
| 1세대 1주택 특례세율 | 적용하지 않음 | 제111조의2는 이번에 확인하지 못했습니다 |
| 과세표준상한액 | 적용하지 않음(뒤에서 예시만 제시) | 상한율의 실제 값은 확인하지 못함 |
| 지자체 세율 가감 | 없음 | 조문상 가능(±50% 범위) |
| 부가세 | 제외(지방교육세 등) | 확인하지 못함 |
공시가격을 “시가표준액”으로 놓는 것은 주택 재산세의 일반적인 출발점이지만, 시가표준액 정의 조문은 이번 수집분에 없어 가정으로 표시합니다. 과세 대상이 되는 실제 주택은 공시가격이 없는 경우(개별주택 등)도 있으므로 본인 고지서의 시가표준액을 우선하십시오.
재산세 과세표준은 어떻게 정해지나요?
과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 정합니다. 근거는 지방세법 제110조 제1항입니다. 조문은 시가표준액에 “부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여” 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 값을 과세표준으로 한다고 하고, 그 비율의 범위를 이렇게 정합니다.
| 대상 | 공정시장가액비율의 법정 범위 |
|---|---|
| 토지 및 건축물 | 시가표준액의 50% ~ 90% |
| 주택 | 시가표준액의 40% ~ 80% |
| 1세대 1주택(제111조의2) | 시가표준액의 30% ~ 70% |
계산식은 한 줄입니다.
- 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율
예를 들어 공시가격 10억원이고 비율을 60%로 가정하면 과세표준은 10억원 × 60% = 6억원입니다. 비율이 50%면 5억원, 70%면 7억원입니다. 법정 범위의 폭이 두 배(40~80%)라서, 비율 하나가 세액을 크게 흔듭니다. 그 실제 값은 조문이 아니라 대통령령에 있으므로 시행령이나 관할 지자체 안내에서 그해 값을 직접 확인해야 합니다. 이 글은 그 값을 확인하지 못했다는 전제로 전 구간을 계산합니다.
주택 재산세율은 어떻게 적용되나요?
과세표준에 누진세율을 적용합니다. 근거는 지방세법 제111조 제1항 제3호입니다. 조문의 주택 표준세율표는 다음과 같습니다.
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 6천만원 이하 | 1,000분의 1 |
| 6천만원 초과 1억5천만원 이하 | 60,000원 + 6천만원 초과금액의 1,000분의 1.5 |
| 1억5천만원 초과 3억원 이하 | 195,000원 + 1억5천만원 초과금액의 1,000분의 2.5 |
| 3억원 초과 | 570,000원 + 3억원 초과금액의 1,000분의 4 |
이 표는 소득세처럼 구간별로 나누어 쌓는 방식인데, 조문이 이미 각 구간의 누적 기본액(60,000원, 195,000원, 570,000원)을 적어 두었습니다. 그래서 과세표준이 속한 구간의 기본액에 초과분 × 세율만 더하면 됩니다.
기본액이 맞는지도 검산할 수 있습니다.
- 6천만원 × 0.1% = 60,000원 (2구간 기본액과 일치)
- 60,000원 + (1억5천만원 − 6천만원) × 0.15% = 60,000원 + 135,000원 = 195,000원 (3구간 기본액과 일치)
- 195,000원 + (3억원 − 1억5천만원) × 0.25% = 195,000원 + 375,000원 = 570,000원 (4구간 기본액과 일치)
공시가격 5억·10억·15억은 각각 얼마인가요?
세 가격을 비율 5가지로 계산한 결과입니다. 아래는 계산 과정과 금액입니다.
공시가격 5억원
| 비율(가정) | 과세표준 | 계산식 | 세액 |
|---|---|---|---|
| 40% | 2억원 | 195,000 + (2억 − 1.5억) × 0.25% = 195,000 + 125,000 | 320,000원 |
| 50% | 2.5억원 | 195,000 + (2.5억 − 1.5억) × 0.25% = 195,000 + 250,000 | 445,000원 |
| 60% | 3억원 | 195,000 + (3억 − 1.5억) × 0.25% = 195,000 + 375,000 | 570,000원 |
| 70% | 3.5억원 | 570,000 + (3.5억 − 3억) × 0.4% = 570,000 + 200,000 | 770,000원 |
| 80% | 4억원 | 570,000 + (4억 − 3억) × 0.4% = 570,000 + 400,000 | 970,000원 |
공시가격 10억원
| 비율(가정) | 과세표준 | 계산식 | 세액 |
|---|---|---|---|
| 40% | 4억원 | 570,000 + 1억 × 0.4% = 570,000 + 400,000 | 970,000원 |
| 50% | 5억원 | 570,000 + 2억 × 0.4% = 570,000 + 800,000 | 1,370,000원 |
| 60% | 6억원 | 570,000 + 3억 × 0.4% = 570,000 + 1,200,000 | 1,770,000원 |
| 70% | 7억원 | 570,000 + 4억 × 0.4% = 570,000 + 1,600,000 | 2,170,000원 |
| 80% | 8억원 | 570,000 + 5억 × 0.4% = 570,000 + 2,000,000 | 2,570,000원 |
공시가격 15억원
| 비율(가정) | 과세표준 | 계산식 | 세액 |
|---|---|---|---|
| 40% | 6억원 | 570,000 + 3억 × 0.4% = 570,000 + 1,200,000 | 1,770,000원 |
| 50% | 7.5억원 | 570,000 + 4.5억 × 0.4% = 570,000 + 1,800,000 | 2,370,000원 |
| 60% | 9억원 | 570,000 + 6억 × 0.4% = 570,000 + 2,400,000 | 2,970,000원 |
| 70% | 10.5억원 | 570,000 + 7.5억 × 0.4% = 570,000 + 3,000,000 | 3,570,000원 |
| 80% | 12억원 | 570,000 + 9억 × 0.4% = 570,000 + 3,600,000 | 4,170,000원 |
세 표를 겹쳐 보면 흥미로운 사실이 하나 있습니다. 공시가격 15억원에 비율 40%를 적용한 금액(1,770,000원)은 공시가격 10억원에 비율 60%를 적용한 금액과 같습니다. 두 경우 모두 과세표준이 6억원이기 때문입니다. 집값이 다른데 세액이 같을 수 있다는 뜻이고, 그만큼 비율이 결정적입니다.
내 공시가격 구간이면 얼마인가요? (전 구간 표)
독자가 자기 숫자를 바로 찾을 수 있도록 공시가격 1억원부터 20억원까지 훑었습니다. 비율은 낮은 쪽(40%), 중간(60%), 높은 쪽(80%) 세 가지입니다. 금액은 표준세율 기준 본세입니다.
| 공시가격 | 비율 40% | 비율 60% | 비율 80% |
|---|---|---|---|
| 1억원 | 40,000원 | 60,000원 | 90,000원 |
| 2억원 | 90,000원 | 150,000원 | 197,500원 |
| 3억원 | 150,000원 | 270,000원 | 420,000원 |
| 4억원 | 197,500원 | 420,000원 | 650,000원 |
| 5억원 | 320,000원 | 570,000원 | 970,000원 |
| 6억원 | 420,000원 | 810,000원 | 1,290,000원 |
| 7억원 | 520,000원 | 1,050,000원 | 1,610,000원 |
| 8억원 | 650,000원 | 1,290,000원 | 1,930,000원 |
| 9억원 | 810,000원 | 1,530,000원 | 2,250,000원 |
| 10억원 | 970,000원 | 1,770,000원 | 2,570,000원 |
| 12억원 | 1,290,000원 | 2,250,000원 | 3,210,000원 |
| 15억원 | 1,770,000원 | 2,970,000원 | 4,170,000원 |
| 20억원 | 2,570,000원 | 4,170,000원 | 5,770,000원 |
표의 몇 칸을 검산하는 과정을 보이면 이렇습니다.
- 공시가격 1억원, 비율 60%: 과표 6천만원 → 6천만원 × 0.1% = 60,000원
- 공시가격 2억원, 비율 80%: 과표 1.6억원 → 195,000 + (1.6억 − 1.5억) × 0.25% = 195,000 + 2,500 = 197,500원
- 공시가격 7억원, 비율 60%: 과표 4.2억원 → 570,000 + (4.2억 − 3억) × 0.4% = 570,000 + 480,000 = 1,050,000원
- 공시가격 20억원, 비율 60%: 과표 12억원 → 570,000 + 9억 × 0.4% = 570,000 + 3,600,000 = 4,170,000원
공시가격이 1억 오르면 재산세는 얼마나 오르나요?
과세표준이 3억원을 넘는 구간에서는 한계세율이 1,000분의 4입니다. 그러므로 공시가격이 1억원 오를 때 늘어나는 세액은 “1억원 × 비율 × 0.4%“입니다.
| 비율(가정) | 공시가격 +1억원 → 과표 증가 | 세액 증가(3억 초과 구간) |
|---|---|---|
| 40% | 4천만원 | 160,000원 |
| 50% | 5천만원 | 200,000원 |
| 60% | 6천만원 | 240,000원 |
| 70% | 7천만원 | 280,000원 |
| 80% | 8천만원 | 320,000원 |
낮은 구간에서는 증가폭이 훨씬 작습니다. 비율 60%에서 공시가격 1억원이 2억원이 되면 60,000원에서 150,000원으로 90,000원만 늘어납니다(과표 6천만~1.2억원, 세율 0.15% 구간).
결과 X를 얻으려면 공시가격이 얼마여야 하나요? (역산표)
재산세 본세 목표 금액에 대응하는 공시가격을 거꾸로 계산했습니다. 비율 60% 가정, 표준세율 기준입니다.
| 목표 세액 | 계산 | 과세표준 | 공시가격(과표 ÷ 60%) |
|---|---|---|---|
| 300,000원 | 195,000 + (과표 − 1.5억) × 0.25% = 300,000 → 초과 4,200만원 | 1.92억원 | 3억2,000만원 |
| 500,000원 | 초과분 305,000 ÷ 0.25% = 1.22억원 | 2.72억원 | 약 4억5,333만원 |
| 1,000,000원 | 570,000 + (과표 − 3억) × 0.4% = 1,000,000 → 초과 1.075억원 | 4.075억원 | 약 6억7,917만원 |
| 2,000,000원 | 초과분 1,430,000 ÷ 0.4% = 3.575억원 | 6.575억원 | 약 10억9,583만원 |
| 3,000,000원 | 초과분 2,430,000 ÷ 0.4% = 6.075억원 | 9.075억원 | 약 15억1,250만원 |
| 5,000,000원 | 초과분 4,430,000 ÷ 0.4% = 11.075억원 | 13.075억원 | 약 21억7,917만원 |
비율이 다르면 공시가격 칸이 달라집니다. 예를 들어 세액 1,000,000원이 되는 과세표준은 4.075억원으로 같지만, 비율이 50%면 공시가격은 약 8억1,500만원(4.075억 ÷ 0.5)이 됩니다.
흔한 오해는 무엇인가요?
첫째, “공시가격에 세율 0.4%를 곱하면 된다”는 계산은 틀립니다. 공시가격 10억원에 0.4%를 곱하면 4,000,000원인데, 비율 60% 가정의 실제 계산은 1,770,000원입니다. 과세표준이 공시가격의 일부이고, 0.4%는 3억원을 넘는 부분에만 적용되기 때문입니다. 공시가격 대비 실제 부담률은 비율 60%에서 5억원 0.114%(570,000 ÷ 5억), 10억원 0.177%, 15억원 0.198%입니다.
둘째, “공시가격이 2배면 세금도 2배”도 아닙니다. 비율 60%에서 5억원은 570,000원, 10억원은 1,770,000원이라 약 3.1배입니다. 10억원에서 20억원으로 2배가 되면 1,770,000원이 4,170,000원으로 약 2.4배입니다. 낮은 구간의 기본액이 누진으로 쌓이다가 상단에서는 한계세율이 고정되기 때문에 배수는 구간마다 다릅니다.
셋째, “비율은 정해진 숫자 하나”라는 인식입니다. 조문은 주택 4080%, 1세대 1주택 3070%라는 범위만 정하고 그 안에서 대통령령이 값을 정합니다. 그 값에 따라 같은 집의 본세가 최대 두 배 가까이 갈립니다(공시가격 10억원: 비율 40% 970,000원, 80% 2,570,000원).
세액이 갑자기 오르지 않게 하는 상한이 있나요?
있습니다. 제110조 제3항은 산정한 과세표준이 “과세표준상한액”보다 크면 상한액을 과세표준으로 한다고 합니다. 계산식은 다음과 같습니다.
- 과세표준상한액 = 직전 연도 해당 주택의 과세표준 상당액 + (과세기준일 당시 시가표준액으로 산정한 과세표준 × 과세표준상한율)
- 과세표준상한율은 0에서 100분의 5 범위 이내에서 대통령령이 정하는 비율
실제 상한율 값은 이번에 확인하지 못했으므로, 최대치 5%라는 가정으로 예시만 보입니다.
- 공시가격 10억원, 비율 60%이면 시가표준액 기준 과세표준은 6억원
- 직전 연도 과세표준 상당액을 5.5억원이라고 가정
- 상한액 = 5.5억원 + 6억원 × 5% = 5.5억원 + 3,000만원 = 5.8억원
- 산정 과표 6억원이 상한액 5.8억원보다 크므로 과표는 5.8억원
- 세액 = 570,000 + (5.8억 − 3억) × 0.4% = 570,000 + 1,120,000 = 1,690,000원 (상한 미적용 1,770,000원보다 80,000원 적음)
직전 연도 과표가 예시와 다르면 결과도 달라집니다. 본인 주택의 직전 연도 과세표준 상당액은 고지서나 지자체 안내에서 확인하십시오.
언제 어디서 확인하고 내나요?
이번에 수집한 조문(제110조, 제111조)에는 과세기준일과 납부 기한이 없습니다. 그래서 날짜는 이 글에서 단정하지 않고, 실제 금액과 기한은 본인 고지서로 확인하는 것을 원칙으로 합니다. 확인 경로는 세 가지입니다.
- 관할 시·군·구청에서 보내는 재산세 고지서(주택은 시가표준액, 과세표준, 세액이 표시됨)
- 지방세 납부 사이트 위택스와 관할 지자체 지방세 안내
- 개별·공동주택 공시가격은 국토교통부 부동산공시가격 알리미에서 조회
고지서에 찍힌 과세표준을 이 글의 표와 비교하면 비율을 거꾸로 추정할 수 있습니다. 고지서 과세표준 ÷ 공시가격이 그 주택에 적용된 비율입니다. 상한액이 적용된 경우에는 이 나눗셈이 실제 비율보다 낮게 나옵니다.
이 계산이 맞지 않는 경우는 언제인가요?
아래에 해당하면 위 표의 숫자와 달라집니다.
- 1세대 1주택: 과세표준의 비율 범위가 30~70%로 낮고, 제111조의2에 따른 별도 세율이 있다고 조문이 언급합니다. 이번에 그 세율은 확인하지 못했으므로 표를 그대로 쓰지 마십시오. 표는 일반 표준세율 기준이라 특례 대상이면 실제 세액은 이보다 낮을 수 있습니다.
- 지자체 세율 가감: 제111조 제3항은 특별한 재정수요나 재해 등이 있을 때 지방자치단체의 장이 조례로 표준세율의 50% 범위에서 가감할 수 있다고 합니다. 그 해에만 적용됩니다.
- 과세표준상한액 적용: 앞 절처럼 직전 연도 과표에 따라 과표가 상한액으로 고정되면 이 글의 표보다 낮아집니다.
- 부가 세목: 이 글은 재산세 본세만 계산했습니다. 함께 부과되는 지방교육세, 도시지역분 등은 이번에 확인하지 못해 제외했습니다.
- 공동명의·지분: 명의별로 나누어 계산하는지, 합산하는지는 이 글에서 확인하지 못했습니다.
- 토지·건축물 포함: 주택과 같은 필지의 토지, 상가 등은 세율표가 다릅니다(제111조 제1항 제1호·제2호).
- 주택 아닌 용도: 주택이 아니라 건축물로 분류되면 비율 범위가 50~90%이고 세율은 “그 밖의 건축물” 과세표준의 1,000분의 2.5입니다. 같은 과표 4억원이면 주택 970,000원, 그 밖의 건축물 1,000,000원으로 계산이 달라집니다.
- 감면·비과세: 지자체별 감면이나 비과세 요건에 해당하면 세액이 줄어듭니다. 이 글은 반영하지 않았습니다.
마무리: 이 값은 추정입니다
이 글의 세액은 공정시장가액비율을 40~80%로 가정하고 표준세율만 적용한 추정치입니다. 실제 고지 세액은 그해 시행령의 비율, 1세대 1주택 특례, 세부담상한, 지자체 조례에 따라 달라지므로, 신고·납부 전에 관할 지방자치단체 세무 부서나 세무 전문가에게 확인하십시오.
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자주 묻는 질문
- 공시가격 10억 아파트 재산세는 얼마인가요?
- 공정시장가액비율을 60%로 가정하면 과세표준 6억원, 표준세율 적용 재산세 본세는 1,770,000원입니다. 비율이 40%면 970,000원, 80%면 2,570,000원입니다. 비율은 시행령 확인이 필요합니다.
- 재산세 과세표준은 공시가격 그대로인가요?
- 아닙니다. 지방세법 제110조는 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱한 값을 과세표준으로 합니다. 주택 비율의 법정 범위는 40~80%이고, 1세대 1주택은 30~70%입니다.
- 공시가격 5억 주택 재산세는 얼마인가요?
- 비율 60% 가정 시 과세표준 3억원, 세액은 570,000원입니다. 비율 40%면 320,000원, 50%면 445,000원, 70%면 770,000원, 80%면 970,000원입니다.
- 공시가격이 1억 오르면 재산세는 얼마나 늘어나나요?
- 비율 60% 가정에서 과세표준이 3억원을 넘는 구간이면 과표가 6천만원 늘고, 세율 1,000분의 4가 적용되어 본세가 240,000원 늘어납니다.
- 공시가격이 같아도 재산세가 달라질 수 있나요?
- 네. 공정시장가액비율, 1세대 1주택 여부, 과세표준상한액 적용, 지자체 세율 가감(표준세율의 50% 범위)에 따라 달라집니다. 이 글의 표는 표준세율 기준 본세입니다.
출처 — 2026년 9월 30일 확인
제도·요율·조건은 변경될 수 있습니다. 해당 글의 기준 날짜와 적용 범위를 확인하고, 실제 신청·계약 전에는 원문에서 최신 내용을 확인하세요. 자료 확인과 계산 방법.