재산세 과세기준일 6월1일, 5월과 6월 중 언제 사야 유리한가

주택 재산세는 과세표준 3억원이면 연 570,000원, 5억원이면 연 1,370,000원입니다. 5월과 6월 중 언제 사느냐는 세율이 아니라 올해 세액을 누가 내느냐를 가릅니다. 6월 1일 현재 소유자가 낸다는 전제라면 세액만 볼 때 6월 이후 취득이 올해 부담이 없습니다. 다만 그 전제는 이번에 수집한 조문에 없어 확인하지 못했습니다.

핵심 요약

• 주택 재산세 표준세율은 과세표준 6천만원 이하 0.1%, 6천만원 초과 1억5천만원 이하 0.15%, 1억5천만원 초과 3억원 이하 0.25%, 3억원 초과 0.4%의 누진 구조입니다.
• 과세표준 3억원이면 연 570,000원, 5억원이면 연 1,370,000원, 10억원이면 연 3,370,000원입니다.
• 세율은 취득 월과 무관하므로, 5월 매수와 6월 매수의 차이는 그해 연세액 전액을 누가 부담하느냐에 있습니다.
• 과세표준이 3억원이면 이 차이는 연 570,000원이고, 단순 월 환산으로는 약 47,500원입니다.
• 재산세만으로 매수 시점을 정하면 안 됩니다. 이번 근거에는 취득세·종합부동산세·특례세율이 없어 그 비용은 계산하지 않았습니다.

이 계산의 전제는 무엇인가

이 글의 모든 금액은 아래 전제에서 나옵니다. 전제가 바뀌면 답이 달라집니다.

1. 대상은 주택입니다. 토지·건축물·선박·항공기 세율은 계산하지 않았습니다.
2. 지방세법 제111조 제1항 제3호 나목 표를 그대로 씁니다. 이 조문에서 가목은 삭제 상태이고, 이번 수집분에는 1세대 1주택 특례세율이 없습니다. 특례를 적용받는 집은 이 글의 숫자보다 낮을 수 있으나 얼마인지는 확인하지 못했습니다.
3. 입력값은 과세표준입니다. 과세표준이 공시가격에서 어떤 비율로 정해지는지는 제110조 영역이라 이번 근거에 없습니다. 이 글에서 집값을 과세표준으로 바꾸는 계산은 하지 않습니다. 고지서나 지자체 안내에 적힌 과세표준을 대입하십시오.
4. 지자체 조례 가감은 없다고 둡니다. 가감이 있으면 아래 별도 절처럼 달라집니다.
5. 과세기준일은 6월 1일이고 그날 소유자에게 그해 세액이 부과된다고 가정합니다. 제목이 둔 전제이며, 이 부분을 정한 조문은 이번 수집분에 없어 확인하지 못했습니다. 소유권이 넘어간 시점을 잔금일로 보는지 등기일로 보는지도 확인하지 못했습니다.
6. 보유 주택 수, 지역, 면적은 세율표에 쓰이지 않습니다. 이 표는 과세표준 구간만 봅니다.

5월과 6월, 무엇이 달라지고 무엇이 그대로인가

그대로인 것은 세율입니다. 제111조 표는 과세표준 구간만 말하고 취득한 달을 변수로 두지 않습니다. 5월에 사든 6월에 사든 같은 과세표준이면 연세액은 같습니다.

달라지는 것은 부담 주체입니다. 6월 1일 현재 소유자에게 그해 세액이 나온다는 전제라면 다음처럼 갈립니다.

• 5월 31일까지 소유권을 넘겨받으면 그해 세액 전액을 매수인이 부담합니다.
• 6월 1일 이후에 넘겨받으면 그해 세액은 매도인에게 나가고, 매수인의 첫 재산세는 다음 해부터입니다.

세금 몇십만 원이 집을 사는 시기를 결정할 일은 드뭅니다. 하지만 매수가 확정된 상태에서 잔금일을 5월 말과 6월 초 사이에서 조정할 수 있다면, 이 차액은 협상 테이블에서 알아 둘 숫자입니다.

과세표준별 주택 재산세는 얼마인가

제111조 표를 과세표준 2천만원부터 10억원까지 훑어 계산했습니다. 읽는 법은 간단합니다. 본인 과세표준이 있는 줄의 금액이 연세액입니다.

과세표준	적용 구간	계산식	연세액
2천만원	6천만원 이하	2천만원 × 0.1%	20,000원
4천만원	6천만원 이하	4천만원 × 0.1%	40,000원
6천만원	6천만원 이하	6천만원 × 0.1%	60,000원
8천만원	6천만원 초과 1억5천만원 이하	60,000 + 2천만원 × 0.15%	90,000원
1억원	같은 구간	60,000 + 4천만원 × 0.15%	120,000원
1억2천만원	같은 구간	60,000 + 6천만원 × 0.15%	150,000원
1억5천만원	같은 구간	60,000 + 9천만원 × 0.15%	195,000원
1억8천만원	1억5천만원 초과 3억원 이하	195,000 + 3천만원 × 0.25%	270,000원
2억1천만원	같은 구간	195,000 + 6천만원 × 0.25%	345,000원
2억4천만원	같은 구간	195,000 + 9천만원 × 0.25%	420,000원
2억7천만원	같은 구간	195,000 + 1억2천만원 × 0.25%	495,000원
3억원	같은 구간	195,000 + 1억5천만원 × 0.25%	570,000원
3억5천만원	3억원 초과	570,000 + 5천만원 × 0.4%	770,000원
4억원	같은 구간	570,000 + 1억원 × 0.4%	970,000원
5억원	같은 구간	570,000 + 2억원 × 0.4%	1,370,000원
6억원	같은 구간	570,000 + 3억원 × 0.4%	1,770,000원
8억원	같은 구간	570,000 + 5억원 × 0.4%	2,570,000원
10억원	같은 구간	570,000 + 7억원 × 0.4%	3,370,000원

구간 경계에서 값이 이어지는 것도 확인됩니다. 6천만원에서 60,000원, 1억5천만원에서 195,000원, 3억원에서 570,000원이 위 구간 식과 아래 구간 식 양쪽에서 같게 나옵니다. 표를 잘못 읽었는지 점검할 때 쓰는 방법입니다.

계산 과정을 한 줄씩 보면

표의 세 줄을 풀어 쓰면 다음과 같습니다. 과세표준 2억4천만원은 1억5천만원 초과 3억원 이하 구간입니다.

1. 구간 기본액은 195,000원입니다.
2. 1억5천만원을 넘는 부분은 2억4천만원 − 1억5천만원 = 9천만원입니다.
3. 9천만원 × 1,000분의 2.5 = 225,000원입니다.
4. 195,000 + 225,000 = 420,000원입니다.

과세표준 5억원은 3억원 초과 구간입니다.

1. 구간 기본액은 570,000원입니다.
2. 3억원을 넘는 부분은 5억원 − 3억원 = 2억원입니다.
3. 2억원 × 1,000분의 4 = 800,000원입니다.
4. 570,000 + 800,000 = 1,370,000원입니다.

과세표준 8천만원은 6천만원 초과 1억5천만원 이하 구간입니다.

1. 구간 기본액은 60,000원입니다.
2. 6천만원을 넘는 부분은 8천만원 − 6천만원 = 2천만원입니다.
3. 2천만원 × 1,000분의 1.5 = 30,000원입니다.
4. 60,000 + 30,000 = 90,000원입니다.

이 식은 전체 금액에 구간 세율을 곱하는 방식이 아닙니다. 구간 기본액에 초과분만 곱해 더합니다. 과세표준 3억5천만원에 0.4%를 통째로 곱하면 1,400,000원이 나오지만, 위 식의 770,000원이 조문에 맞는 계산입니다. 이 차이가 가장 흔한 계산 실수입니다.

5월 매수와 6월 매수, 부담 차이는 얼마인가

전제 5번이 맞다고 보고 연세액을 부담 주체별로 나눠 비교한 표입니다. 월 환산은 이해를 돕는 단순 나눗셈(연세액 ÷ 12)이며, 법정 월할이 아닙니다.

과세표준	연세액	5월 말까지 취득: 올해 부담	6월 이후 취득: 올해 부담	단순 월 환산
1억원	120,000원	매수인 120,000원	매수인 0원 (매도인 120,000원)	약 10,000원
2억원	320,000원	매수인 320,000원	매수인 0원 (매도인 320,000원)	약 26,667원
3억원	570,000원	매수인 570,000원	매수인 0원 (매도인 570,000원)	47,500원
5억원	1,370,000원	매수인 1,370,000원	매수인 0원 (매도인 1,370,000원)	약 114,167원
8억원	2,570,000원	매수인 2,570,000원	매수인 0원 (매도인 2,570,000원)	약 214,167원

2억원 줄은 195,000 + (2억 − 1억5천만) × 0.25% = 195,000 + 125,000 = 320,000원으로 구했습니다.

표에서 읽을 점은 두 가지입니다. 첫째, 과세표준이 3억원 이하인 집은 5월과 6월의 차이가 최대 57만원 수준입니다. 둘째, 5억원 이상이 되면 차이가 130만 원대로 올라갑니다. 3억원 초과 구간의 한계세율이 0.4%라서 집이 비쌀수록 차이가 가파르게 벌어집니다.

실무에서는 매매계약서에 보유세 정산 특약을 넣는 경우가 있습니다. 다만 법이 그런 정산을 정한다는 근거는 이번에 확인하지 못했습니다. 계약 당사자가 합의하는 사항으로만 보고, 정산을 어떻게 하는지는 계약서 문구를 직접 확인하십시오.

과세표준이 오르면 세액은 얼마나 달라지는가

올해 과세표준이 내년에 오른다면 같은 집이라도 세액이 달라집니다. 상승 폭은 가정입니다. 실제 변동은 제110조 영역이라 이번 근거로 예측하지 않습니다.

현재 과세표준	현재 연세액	+10% 가정	+20% 가정
1억원	120,000원	1억1천만원 → 135,000원	1억2천만원 → 150,000원
2억원	320,000원	2억2천만원 → 370,000원	2억4천만원 → 420,000원
3억원	570,000원	3억3천만원 → 690,000원	3억6천만원 → 810,000원
5억원	1,370,000원	5억5천만원 → 1,570,000원	6억원 → 1,770,000원

3억원 줄의 +10%는 570,000 + 3천만원 × 0.4% = 570,000 + 120,000 = 690,000원입니다. 5억원 줄의 +10%는 570,000 + 2억5천만원 × 0.4% = 570,000 + 1,000,000 = 1,570,000원입니다.

세액이 과세표준 상승률보다 빠르게 늘어나는 이유는 누진 구조 때문입니다. 3억원 줄에서 과세표준이 10% 오르면 세액은 570,000원에서 690,000원으로 약 21% 늘어납니다. 3억원 초과분에는 0.4%가 곱해지기 때문입니다. 이 5월과 6월의 선택이 다음 해 세액에도 영향을 주는 이유가 아닙니다. 다음 해부터는 어느 쪽이든 똑같이 매수인이 내게 됩니다.

세액 상한을 정하면 과세표준은 얼마까지인가

거꾸로 “연 재산세를 이 금액 이하로 막고 싶다”면 과세표준이 얼마까지여야 하는지 역산한 표입니다.

연세액 상한	해당 구간	역산식	과세표준 상한
100,000원	6천만원 초과 1억5천만원 이하	6천만원 + (100,000 − 60,000) ÷ 0.15%	약 8,667만원
200,000원	1억5천만원 초과 3억원 이하	1억5천만원 + (200,000 − 195,000) ÷ 0.25%	1억5,200만원
500,000원	같은 구간	1억5천만원 + (500,000 − 195,000) ÷ 0.25%	2억7,200만원
1,000,000원	3억원 초과	3억원 + (1,000,000 − 570,000) ÷ 0.4%	4억 750만원
2,000,000원	같은 구간	3억원 + (2,000,000 − 570,000) ÷ 0.4%	6억 5,750만원
3,000,000원	같은 구간	3억원 + (3,000,000 − 570,000) ÷ 0.4%	9억 750만원

역산 한 줄을 풀어 보면 이렇습니다. 연 100만원 상한은 100만 − 57만 = 43만원이고, 43만원 ÷ 0.004 = 1억750만원입니다. 여기에 3억원을 더해 4억 750만원입니다.

이 표의 용도는 집을 고르는 단계입니다. 연 재산세를 100만원 이하로 두고 싶다면 과세표준 4억원 안팎이 선이라는 뜻입니다. 단, 시세와 과세표준은 다르므로 실제 집값 기준 한도는 이 표로 알 수 없습니다.

구간이 넘어갈 때 세액은 얼마나 늘어나는가

과세표준이 1,000만원 늘 때마다 세액이 얼마나 커지는지는 구간별 한계세율이 결정합니다.

과세표준 구간	한계세율	과세표준 1,000만원 증가 시 세액 증가
6천만원 이하	0.1%	10,000원
6천만원 초과 1억5천만원 이하	0.15%	15,000원
1억5천만원 초과 3억원 이하	0.25%	25,000원
3억원 초과	0.4%	40,000원

3억원 초과 구간의 증가분은 첫 구간의 4배입니다. 과세표준이 높은 집일수록 같은 상승 폭이 세금에 더 크게 반영된다는 의미입니다.

지자체 조례로 세율이 달라지면 어떻게 되는가

제111조 제3항은 지방자치단체의 장이 특별한 재정수요나 재해 등으로 세율 조정이 불가피하다고 인정하면 조례로 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있다고 정합니다. 가감한 세율은 해당 연도에만 적용합니다.

과세표준 3억원의 표준세액 570,000원에 이 범위를 그대로 적용하면 다음과 같습니다.

• 50% 가산 상한: 570,000 × 1.5 = 855,000원
• 50% 감산 하한: 570,000 × 0.5 = 285,000원

어느 지자체가 가감하는지는 이번에 확인하지 못했습니다. 이 글의 표는 가감이 없는 표준세율 기준입니다. 거주 예정지의 해당 연도 적용 세율은 관할 시·군·구청에 확인하십시오.

흔한 오해 바로잡기

오해 1. “5월에 사면 세율이 더 높다”

세율은 취득 월이 아니라 과세표준 구간으로만 정해집니다. 과세표준 3억원은 5월이든 6월이든 연 570,000원입니다. 달라지는 것은 그 570,000원을 누가 내느냐입니다.

오해 2. “과세표준 5억원이면 5억원에 0.4%를 곱한다”

5억원 × 0.4% = 2,000,000원이 아니라 570,000 + 2억원 × 0.4% = 1,370,000원입니다. 3억원 이하 부분에는 낮은 세율이 구간별로 적용됩니다. 전체에 최고세율을 곱하면 630,000원을 더 내는 것으로 잘못 계산합니다.

오해 3. “6월 1일 직전에 사면 조금만 손해다”

전제 5번대로라면 하루 차이로도 연세액 전액이 넘어갑니다. 5월 31일 취득이면 과세표준 5억원 집의 1,370,000원이 매수인에게 전부 나옵니다. 월할 정산이 법으로 정해져 있다는 근거는 확인하지 못했습니다.

오해 4. “재산세가 싼 시기에 사면 총비용이 줄어든다”

이 글은 재산세만 봤습니다. 취득세, 대출 이자, 이사·입주 시기, 매도인 일정은 별개의 문제이고 이번 근거에 없어 계산하지 않았습니다. 재산세 차이가 57만원인데 이자나 월세가 그보다 크면 시기를 당기는 것이 이득일 수 있습니다.

이 계산이 맞지 않는 경우

• 1세대 1주택 특례세율이 적용되는 집은 이 글의 표보다 세액이 낮을 수 있습니다. 해당 조문은 이번 수집분에 없어 확인하지 못했습니다.
• 과세표준이 이 글의 입력값과 다른 경우입니다. 시세나 공시가격을 그대로 넣으면 안 됩니다.
• 지자체가 조례로 가감한 해에는 최대 ±50% 범위에서 세액이 달라집니다.
• 소유권 이전 시점이 애매한 거래입니다. 잔금일과 등기일이 다르거나 입주 시점이 다르면 6월 1일 현재 소유자가 누구인지 달라질 수 있고, 이번 근거로는 어느 쪽이 기준인지 확인하지 못했습니다.
• 상속·증여·조합원 입주권·분양권 전환처럼 매매가 아닌 취득은 이 글의 시점 비교를 쓰면 안 됩니다.
• 다주택자의 세금은 이 글의 주택 세율표 외에 다른 항목이 붙을 수 있으나 이번 근거 범위 밖입니다.
• 주택 외 부분(토지·상가 등)이 섞인 건물은 제111조의 다른 호 세율이 적용되며 이 글에서는 계산하지 않았습니다.
• 종합부동산세는 별도 세목이며 이번에 다루지 않았습니다.

어디서 확인하는가

법령 원문은 국가법령정보센터의 지방세법 제111조에서 볼 수 있습니다. 본인 집의 과세표준, 적용 세율, 납기, 납세의무자 기준일은 관할 시·군·구청 지방세 담당 부서에 문의하십시오. 이번 수집에서는 납기와 납부 방법 출처를 확인하지 못했으므로 일정을 이 글에서 안내하지 않습니다.

마무리 확인

이 글의 모든 금액은 과세표준에 제111조 표준세율만 적용한 추정이며, 과세기준일·납세의무자 판정·특례세율·조례 가감은 반영하지 못했습니다. 계약 전에 관할 지자체나 세무 전문가에게 확인하십시오.

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